Москва, 20 января 2022 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании Группа ЛСР на уровне ruA. Прогноз по рейтингу - стабильный

ПАО «Группа ЛСР» (далее «Группа ЛСР», «компания») - диверсифицированная строительная компания, работающая на рынке с 1993 года и являющаяся одним из крупнейших девелоперов жилой недвижимости в РФ. 

Агентство консервативно оценивает отраслевые риски компании. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Реальные располагаемые доходы населения снижаются на протяжении последних нескольких лет, а распространение коронавирусной инфекции по миру и последовавшее за этим ухудшение макроэкономических условий оказывает дополнительное давление на платежеспособный спрос. Реализуемые государством меры по поддержанию строительного сектора, главным образом в виде субсидирования процентных ставок по ипотеке, существенно подстегнувшие спрос на квартиры в течение 2020 года и 1-го полугодия 2021 года, уже в значительной степени исчерпали свой ресурс в регионе деятельности компании. Вследствие этого агентство консервативно оценивает подверженность отрасли внешним шокам. При этом вследствие реформы строительной отрасли, связанной с переходом на проектное финансирование и, как следствие, уходом с рынка небольших игроков, постепенно снижается объем предложения на рынке со стороны девелоперов, что поддерживает спрос на квартиры у действующих компаний. Тем не менее, по мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль. При этом агентство отмечает, что Группа ЛСР является второй компанией в России по масштабам текущего объема строительства, уступая по этому показателю только Группе ПИК. В настоящий момент в различных стадиях строительства находятся проекты, совокупная площадь которых составляет около 2,6 млн. кв. м., что свидетельствует о крайне сильных конкурентных позициях компании и оказывает положительное влияние на рейтинговую оценку.

На конец 2020 года компания обладала портфелем проектов с общей непроданной площадью порядка 8,2 млн. кв. м., что свидетельствует о высокой обеспеченности компании земельным банком, позволяющим поддерживать текущие масштабы деятельности компании без существенных инвестиций на горизонте более 5 лет. Группа ЛСР осуществляет строительство объектов в Санкт-Петербурге, Москве и Екатеринбурге. При этом порядка 90% выручки приходится на Москву и Санкт-Петербург - одних из самых инвестиционно привлекательных регионов России ввиду высоких среднедушевых доходов населения, что позитивно сказывается на оценке бизнес-профиля компании. Группа ЛСР демонстрирует высокие показатели рентабельности – EBITDA margin за период 30.06.2020-30.06.2021 (далее – отчетный период) составила 24%, за аналогичный период годом ранее – 18%. Портфель проектов компании характеризуется крайне высокой диверсификацией - доля крупнейшего проекта ЗИЛАРТ составляет около 20 % в общем объеме продаж. Вследствие этого стабильность денежного потока компании не зависит от успешной реализации отдельного проекта, что оказывает дополнительную поддержку рейтинговой оценке.   

С середины 2019 года в соответствии с законодательством застройщики должны реализовывать проекты, не достигшие необходимого процента строительной готовности и процента продаж, а также новые проекты через механизм проектного финансирования с участием банков. Однако для крупнейших системообразующих игроков отрасли, которым является Группа ЛСР, были сделаны существенные смягчения критериев, позволяющие достраивать проекты по «старым» правилам. В результате этого на текущий момент большинство проектов Группа ЛСР реализует без проектного финансирования, а с привлечением средств дольщиков, а также за счет долгового корпоративного финансирования. По состоянию на 30.06.2021 (далее – отчетная дата) объем долгового портфеля компании составлял 128,8 млрд. руб., из которых только 4,6 млрд. руб. приходилось на проектное финансирование. В результате этого отношение общего долга, за исключением проектного финансирования, на отчетную дату к EBITDA LTM составляет 4,2х. В тоже время реализация проектов по старым правилам с прямым привлечением средств дольщиков позволила компании саккумулировать значительный объем денежных средств на счетах, покрывающих более половины долгового портфеля компании. На отчетную дату отношение чистого долга к EBITDA LTM составляет 1,9х, что является позитивным показателем долговой нагрузки. Дополнительную поддержку рейтинговой оценке в части долговой нагрузки оказывает значительный объем собственных средств компании. На отчетную дату отношение собственных средств к активам составляло 0,3. Также на текущий момент компания характеризуется высокими показателями обслуживания долговых обязательств. За отчетный период отношение EBITDA к процентным платежам составляет 3,4х, за аналогичный период годом ранее – 1,9х. В 2022 году компания продолжит наращивать объем проектов, реализуемых по новому законодательству через эскроу-счета с привлечением проектного финансирования, и доля таких продаж будет составлять более 50%. Вследствие этого у Группы ЛСР будет увеличиваться долговой портфель. Однако, учитывая успешный многолетний опыт работы, по мнению агентства, Группа ЛСР сможет поддерживать продажи по этим проектам и аккумулировать на счетах эскроу объем средств на сопоставимом уровне с выборкой кредитных средств. В результате этого будет применяться пониженная процентная ставка, что не должно существенно ухудшить показатели обслуживания долговой нагрузки, а также в значительной степени нивелировать рост общего уровня долговой нагрузки. Кроме того, по мере завершения реализации текущих проектов с использованием средств дольщиков и перехода на механизм проектного финансирования агентство ожидает снижение корпоративного долгового портфеля. В результате этого, по расчетам агентства, с учетом органического роста масштабов деятельности компании по итогам 2022 года отношение долга к EBITDA снизится примерно до уровня 2х, а покрытие показателем EBITDA процентных платежей будет составлять более 4х.   

Вследствие наращивания проектов, реализуемых через механизм проектного финансирования, у компании будет наблюдаться отрицательный операционный денежный поток в среднесрочной перспективе. Кроме того, долговой портфель компании характеризуется невысокой дюрацией. В 2022-2023 гг компании необходимо погасить около 85% кредитного портфеля. При этом компания имеет многолетний опыт работы с крупнейшими кредиторами, в результате чего, по мнению агентства, у компании не возникнет сложностей в получении финансирования в необходимом объеме и показатели ликвидности будут находиться на приемлемом уровне. Также поддержку ликвидности оказывает значительный объем денежных средств на балансе компании.

Агентство позитивно оценивает блок корпоративных рисков. Компания придерживается максимальных стандартов раскрытия информации и стратегического планирования. Корпоративное управление в Группе ЛСР и организация риск-менеджмента оценены на высоких уровнях. В составе совета директоров 5 из 9 членов являются независимыми директорами, а топ-менеджмент имеет многолетний опыт работы в компании. Организационная структура Группы ЛСР, в том числе состав акционеров, в целом характеризуется высокой прозрачностью. Отдельно в качестве значимого позитивного фактора агентство выделяет высокую деловую репутацию и операционную дисциплину компании по своевременной сдаче проектов в сроки несмотря на очень значительный масштаб деятельности.

По данным консолидированной отчетности по стандартам МСФО, на 30.06.2021 активы компании составляли 312,4 млрд руб., капитал – 93,6 млрд руб. Выручка за период 30.06.2020-30.06.2021 составила 122,4 млрд руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.