Москва, 3 ноября 2022 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании АО АПРИ «Флай Плэнинг» на уровне ruB. Прогноз по рейтингу – стабильный.

АО АПРИ «Флай Плэнинг» (далее – «компания», «группа») является головной компанией группы «Флай Плэнинг», специализирующейся на строительстве жилья среднего ценового сегмента и комфорт-класса в рамках комплексного освоения территории. Группа начала работать в качестве девелопера с 2014 года и по итогам 2021 года вышла в лидеры по объему строительства жилья в Челябинской области с показателем 220 тыс. кв. м. по данным ДОМ.РФ. С 2021 года группа проводит активную географическую экспансию бизнеса в другие регионы – Екатеринбург, Сургут, в планах освоить рынки жилищного строительства в г. Владивосток и в Московской области. Среди текущих проектов компании можно выделить такие флагманские проекты, как Клубный поселок «ТвояПривилегия» (с окончанием 2 очереди строительства в 2026 году), ЖК «Парковый Премиум» (окончание в 2023 году), а также несколько проектов на новых региональных рынках Екатеринбурга («Малый Исток» и «45-й КВАРТАЛ» со сроком реализации в 2023 и 2026 годах, соответственно) и Сургута («Сургут.Федоровский» с окончанием строительства в 2023 году). Также группа реализует строительство муниципальной школы на 1100 мест с планируемым сроком сдачи в конце 2022 года. На стадии планирования находятся несколько проектов по строительству в Челябинской области (ЖК «Притяжение», ЖК «Дом на Труда») и в г. Владивосток на о. Русский. В портфеле проектов группы присутствуют потенциальные проекты по жилищному строительству и строительству инфраструктуры в Свердловской, Московской и Челябинской областях со сроком реализации в 2024-2030 годах.

Риск-профиль отрасли компании оценивается агентством крайне негативно. Жилищное строительство в России характеризуется повышенным риском из-за большой чувствительности отрасли к колебаниям экономических циклов, большой длительности девелоперских проектов, а также из-за снижения реальных располагаемых доходов населения в последние восемь лет. Объем просроченной задолженности контрагентов в данной отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Барьеры для входа новых игроков оцениваются агентством как невысокие. Тем не менее, группа ориентируется, в первую очередь, на строительство малоэтажного жилья среднего ценового сегмента с дополнительной инфраструктурой (школы, детские сады, магазины и т.д.), что позволяет сохранять более высокий спрос на свою продукцию по сравнению с конкурентами. Более того, активное сотрудничество с финансовыми партнерами на некоторых проектах с сохранением права управления проектом позволяет поддерживать текущую ликвидность бизнеса и хеджировать риски продаж. Тем не менее, устойчивость к внешним шокам оценивается агентством крайне консервативно. 

Агентство оценивает рыночные и конкурентные позиции группы на среднем уровне. Компания занимает ведущие позиции в Челябинской области по объемам строительства, тем не менее, показатель находится ниже бенчмарков агентства и оценивается как слабый. Положительно отмечается высокая обеспеченность группы земельным банком. Сдерживающим фактором для оценки рыночных и конкурентных позиций компании является низкий среднедушевой доход населения, что отражается на платежеспособном спросе покупателей. Концентрация бизнеса компании оценивается умеренно-позитивно: доля крупнейшего контрагента в структуре выручки не превышает 3%, доля крупнейшего контрагента в структуре себестоимости составляет чуть более 5%. На стадии активного строительства на данный момент находятся три проекта в Челябинской области (Клубный поселок «ТвояПривилегия», Клубный поселок «ТвояПривилегия» (2 очередь), ЖК «Парковый Премиум»), один в г. Сургут («Сургут.Федоровский») и один в г. Екатеринбург («45-й КВАРТАЛ»).

Уровень долговой нагрузки оценивается агентством нейтрально. Отношение долга на 30.06.2022 (далее – «отчетная дата») к EBITDA LTM составило 3.1х, продемонстрировав улучшение по сравнению с прошлым годом (4.5х на 30.06.2021). Основной причиной улучшения показателя является рост доходной части бизнеса в связи с ростом цен на жилье за анализируемый период. Уровень процентной нагрузки снизился по сравнению с прошлым годом. Коэффициент покрытия процентных платежей (с учетом капитализированных процентов согласно методологии агентства) показателем EBITDA за период 12 месяцев до отчетной даты (далее – «отчетный период») составил 2.1х (1.3х за аналогичный период прошлого года). Низкий показатель покрытия процентов при достаточно высокой рентабельности бизнеса связан с активным фондированием текущих проектов, а также необходимостью привлечения дополнительного финансирования по более высоким процентным ставкам в 2022 году на фоне волатильности ключевой ставки ЦБ РФ и удорожания стоимости заимствования на рынке публичного долга. На горизонте 12 месяцев от отчетной даты компания ожидает улучшение показателя покрытия процентов и незначительный рост коэффициента Долг/EBITDA.

Прогнозная ликвидность компании оценивается негативно. Несмотря на то, что в конце 2022 года компания заканчивает строительство 6 домов в Клубном поселке «ТвояПривилегия», а также оформляет сделку по продаже школы на 1 100 мест, в первой половине 2023 года стартуют новые строительные проекты, что приведет к отрицательному денежному потоку от операционной деятельности на горизонте года от отчетной даты. На текущую дату компания не располагает свободными кредитными линиями для покрытия всех направлений ликвидности. Компания ожидает выход на положительное сальдо по операционному денежному потоку в 2024 году. Качественная оценка ликвидности оценивается агентством негативно ввиду наличия пиковых погашений долговых обязательств за период 1 год.

Рентабельность группы по EBITDA оценивается агентством умеренно-позитивно. Показатель маржинальности по EBITDA за отчетный период показал улучшение по сравнению с прошлым годом (16% против 12% в 2021 году) по причине опережающего роста выручки на фоне роста затрат по основной деятельности. Оптимальная структура затрат позволила снизить риски бизнеса, связанные с антироссийскими санкциями и сложностями в поставках иностранного сырья. Компания ожидает сохранения коэффициента рентабельности на горизонте 12 месяцев от отчетной даты вблизи текущих уровней.

Организация корпоративного управления и активная работа компании в рамках его улучшения в отчетном периоде позитивно оцениваются агентством. В компании действует Совет директоров и коллегиальный исполнительный орган. Агентство позитивно оценивает появление двух независимых директоров в составе членов Совета директоров. Совет директоров собирается на регулярной основе для решения стратегических и операционных вопросов. Группа предоставила агентству прогнозную финансовую модель, содержащую исчерпывающую информацию по операционным и финансовым показателям на среднесрочную перспективу. Модель демонстрирует оптимистичные финансовые прогнозы, ориентируясь на актуальные данные по продажам и бронированию жилья по состоянию на октябрь 2022, а также ожидаемую поддержку со стороны государства в рамках льготной ипотеки в 2023 году. Тем не менее, стоит учитывать сохраняющуюся в России социально-экономическую неопределенность, которая может повлиять на спрос со стороны населения, в том числе в краткосрочной перспективе, поэтому агентство консервативно оценивает стратегию компании, принимая во внимание высокие бизнес-риски отрасли. Позитивно оценивается разработка новой стратегии по управлению рисками с построением многоуровневой системы и внедрением принципов стратегии во все бизнес-процессы. Система управления рисками соответствует профилю рисков, принимаемых на себя компанией. Несмотря на то, что в компании отсутствует коллегиальный орган, в функции которого входит управление рисками, при Совете директоров  действует комитет по аудиту и рискам, состоящий из членов Совета директоров и приглашенных экспертов. Осуществляется страхование имущественных интересов и гражданской ответственности, при этом финансовая надежность страховых компаний находится на высоком уровне. 

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.