Москва, 13 апреля 2023 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности проектной компании ООО «Эдисонэнерго» на уровне ruBB+ и изменило прогноз на развивающийся. Ранее у компании действовал рейтинг на уровне ruBB+ со стабильным прогнозом.

ООО «Эдисонэнерго» (далее – компания) осуществляет проект редевелопмента 39 кинотеатров, большинство из которых расположенных в г. Москва между Третьим транспортным кольцом и МКАД. Объекты недвижимости были выкуплены у Правительства Москвы в конце 2014 года с целью дальнейшего создания многофункциональных комплексов, включающих торгово-развлекательные площади, а также культурно-социальные и образовательные форматы. План реконструкции предполагает существенное изменение фасадных решений, а также практически трехкратное увеличение первоначальных площадей со 170 тыс. кв. м. до 523 тыс. кв. м.

Изменение прогноза по рейтингу на развивающийся связано с проводимыми переговорами с кредитором об изменении условий финансирования проекта для реализации ранее намеченной инвестиционной программы с учетом новых рыночных условий.

По итогам 1 квартала 2023 года эксплуатируются 16 торгово-развлекательных центров, из которых 5 были сданы в эксплуатацию в минувшем году. На 15 объектах продолжаются строительные работы, которые по плану должны завершиться до конца 1 квартала 2025 года. Из оставшихся 8 объектов коммерческой недвижимости на одном планируется начать строительные работы во 2-й половине 2023 года, и старт реконструкции еще 7 объектов будет зависеть от возможности компании привлечь дополнительное финансирование до конца 2023 года. В случае пересмотра инвестиционной программы указанные 7 торгово-развлекательных центров могут быть реализованы. По большей части объектов графики строительства в 2022 году были пересмотрены и сдвинуты на 2-3 квартала. Основной причиной переноса сроков являются более низкие по сравнению с плановыми темпы заполняемости объектов арендаторами, рост бюджета строительства и сложности с логистикой материалов и оборудования. Согласно актуальному графику, дополнительно 10 объектов должны быть введены в эксплуатацию в 2023 году. Агентство отмечает, что в связи с сохранением давления негативных факторов есть вероятность дальнейшего пересмотра графика ввода объектов в эксплуатацию.

По состоянию на конец января 2023 года уровень законтрактованности с учетом возможной корректировки общей инвестиционной программы составлял 34%. Арендный доход компании за 2022 год увеличился более чем в 2 раза при сохранении средней ставки аренды на том же уровне. Однако указанные показатели более чем в 2 раза ниже прошлогоднего запланированного бюджета, что связано с более поздней сдачей объектов в эксплуатацию, низкой заполняемостью арендаторами и более низкой посещаемостью со стороны покупателей. Арендная выручка приблизительно по половине площадей привязана к оборотам арендаторов.

Реконструкция приобретенных кинотеатров осуществляется преимущественно за счет заёмных средств, привлекаемых траншами в рамках заключенного кредитного соглашения с единственным кредитором, одновременно являющимся крупнейшим собственником компании. Невысокая доля собственных средств в общих затратах на реализацию проекта по-прежнему оказывает сдерживающее влияние на рейтинг. Решение об открытии траншей принимается по каждому объекту отдельно и основывается на анализе его финансовой состоятельности. После начала инвестиционной фазы последующая выборка денежных средств происходит поэтапно в зависимости от прогресса и приемки ранее выполненных работ.

Несмотря на невысокий операционный денежный поток, обусловленный низкой законтрактованностью и снижением посещаемости центров из-за нестабильной экономической ситуации, партнерские отношения с ключевым кредитором минимизируют как риски разрыва ликвидности, так и риски достаточности денежных средств для обслуживания долговых обязательств. Компания ожидает, что до конца 2023 года ключевые условия кредитного соглашения будут дополнительно смягчены. Действующий кредитный договор содержит право на пролонгацию уплаты долга по согласованию с кредитором. Ранее кредитор неоднократно проводил реструктуризации задолженности компании, которые в том числе предусматривали увеличение лимита кредитования и перенос сроков погашения долга.

Согласно действующим на текущий момент условиям кредитного договора, компания должна выплачивать незначительную часть от фактически начисляемых процентов до конца 2023 года, что может создавать дополнительное давление на ликвидность в будущих периодах. Большая часть начисленных, но не уплаченных процентов, капитализируется и подлежит к уплате вместе с телом долга на дату погашения кредита.

По расчетам агентства, исходя из консервативных предпосылок по заполнению объектов и ставкам аренды, показатель прогнозной ликвидности, учитывающий покрытие инвестиционных и финансовых расходов компании доступными средствами с учетом невыбранных кредитных линий, потенциальных поступлений от реализации 7 объектов недвижимости и переноса уплаты большей части начисленных процентов на дату погашения основного долга, на горизонте 18 месяцев от 31.12.2022 (далее – отчетная дата) составил 1,04х, что сдерживает рейтинговую оценку.

В течение периода реализации проекта до конца 2026 года минимальное значение коэффициента покрытия выплат по обслуживанию долга DSCR, рассчитанный с аналогичными предпосылками, приходится на 2026 год и составит 1,1х, а коэффициента покрытия процентов ISCR – 1,4х в 2024 году.

В связи с масштабностью реализуемого проекта компания сотрудничает сразу с несколькими генеральными подрядчиками. По мнению агентства, риск неисполнения генподрядчиком своих обязательств по уже строящимся объектам нивелируется наличием банковских гарантий от банков рейтингового класса ruА- и выше. Учитывая высокую периодичность приема выполненных работ и поэтапное финансирование по каждому объекту, уровень покрытия возможных убытков за счет выданных гарантий оценивается агентством как достаточный, поскольку в моменте покрывает величину выданных генподрядчику авансов. Предпосылки компании в части расходной части проекта подтверждены внешней экспертизой. Кроме этого, условия сотрудничества с ключевыми генподрядчиками подразумевают страхование строительно-монтажных работ и послепусковых гарантийных обязательств. Страховая сумма покрывает около 70% объема инвестиций, что позитивно оценивается агентством.

Агентство отмечает умеренный уровень подверженности валютным рискам, обусловленный наличием валютной составляющей в расходах на строительство. Однако данные риски в значительной мере нивелируются используемыми инструментами хеджирования – компания имеет остатки на валютных счетах для покрытия таких расходов.

При оценке рейтинга агентством также принималось во внимание достаточно высокое качество организации корпоративного управления компании и значительный опыт акционеров в реализации аналогичных проектов.

В числе факторов, ограничивающих рейтинговую оценку, агентство также выделяет отсутствие информации о ряде конечных бенефициаров и деконцентрированную структуру собственности компании.

По данным отчетности ООО «Эдисонэнерго» по стандартам РСБУ активы компании на 31.12.2022 составляли 70,3 млрд руб., объем собственных средств – 0,6 млрд руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.