Москва, 11 августа 2023 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» пересмотрело рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании АО Фабрика «Снежка» по новой методологии и присвоило рейтинг на уровне ruA- со стабильным прогнозом.

Повышение кредитного рейтинга обусловлено увеличением веса блока финансовых рисков в итоговом рейтинговом балле по новой методологии агентства, при одновременном снижением веса блока бизнес-рисков, ранее оказывающего сдерживающее влияние на уровень рейтинга. Это способствовало позитивному пересмотру фактора прогнозной ликвидности и повышению кредитного рейтинга. Также на уровень кредитного рейтинга оказали положительное влияние уменьшение доли крупнейшего арендатора в структуре доходов и пересмотр степени износа бизнес-центра с учётом эффективного срока полезного использования.

АО Фабрика «Снежка» (далее – компания) специализируется на сдаче коммерческой недвижимости в аренду. Компания владеет зданием бизнес-центра Marr Plaza, расположенным в Пресненском районе г. Москвы. Наличие долгосрочной контрактной базы, выгодное расположение бизнес-центра, долгосрочный опыт сотрудничества с ключевыми контрагентами, а также высокая степень законтрактованности площадей (около 87% от общего объема) позволяют агентству позитивно оценивать рыночные позиции компании. При этом рынки офисной недвижимости характеризуются средней устойчивостью к внешним шокам и высокой конкуренцией. Степень диверсификации выручки по контрагентам оценивается как умеренно низкая, доля поступлений от двух крупнейших арендаторов ООО «Юнилевер Русь» и ООО «ФИЛИПС» за 2022 год составила около 50%. Доля крупнейшего арендатора ООО «Юнилевер Русь» сократилась с 36% в 2021 году до 25% в 2022 году. Несмотря на долгосрочный характер контрактов с якорными арендаторами (истекают в 2026 г.) и наличие штрафных санкций за досрочное расторжение контрактов, агентство, в связи с введенными санкциями в отношении российского бизнеса после февраля 2022 года и риском ухода с рынка иностранных компаний, оценивает вероятность увеличения доли вакантных площадей в среднесрочной перспективе как значимую и ограничивает оценку фактора устойчивости к внешним шокам. Также сдерживающее влияние на оценку бизнес-рисков компании оказывает низкая степень диверсификации по активам. Бизнес компании ограничивается полной зависимостью от одного бизнес-центра, однако, агентство принимает во внимание высокое качество страхового покрытия, обеспеченного страховой компанией с рейтингом ruAAA. В 2022 году компанией были пересмотрены сроки эксплуатации основного объекта недвижимости, что оказало позитивное влияние на оценку степени износа основных средств.

Поддержку рейтингу оказывает низкая долговая нагрузка, представленная исключительно обязательствами по арендной плате за право пользования земельными участками, а также отсутствие планов по ее увеличению в среднесрочной перспективе. Это позволило агентству оценить факторы общей долговой и процентной нагрузок позитивно. Агентство также высоко оценивает показатель прогнозной ликвидности компании. Ранее ключевым источником ликвидности на горизонте года от отчетной даты являлся остаток свободных денежных средств на депозитах в банках и на брокерских счетах общим объемом 1.9 млрд руб. В 2023 году компанией за счет основного объема свободных денежных средств были приобретены акции одного из крупных банков с высоким рейтингом кредитоспособности для целей долгосрочного владения. Тем не менее, даже без учёта этого актива ожидаемые денежные потоки в полной мере покрывают все потребности в ликвидности в 2023 году. Оценку качественной ликвидности ограничивает практика выдачи займов третьим сторонам, а также отсутствие прозрачной дивидендной политики.

Положительное влияние на рейтинг оказывают высокие показатели рентабельности. Рентабельность по EBITDA за отчетный период составила около 68%, уровень FCF margin составил около 50%, что по бенчмаркам агентства соответствует высокому уровню рентабельности для отрасли аренды коммерческой недвижимости. Агентство ожидает снижения показателей рентабельности по итогу 2023 года, что обусловлено планами компании по увеличению накладных расходов, а также увеличением доли вакантных площадей, заложенной в прогнозной финансовой модели.

Подверженность компании валютным рискам оценивается агентством как низкая. Часть выручки по договорам с вышеуказанными ключевыми арендаторами номинирована в валюте, при этом валютные расходы и обязательства у компании отсутствуют, а в договоре с ООО «Юнилевер Русь» утвержден валютный коридор для нивелирования возможных колебаний курса.

Давление на рейтинг оказывает невысокая оценка блока корпоративных рисков компании. Агентство отмечает отсутствие рисков, связанных с структурой собственности и высокую степень страхового покрытия активов. Однако отсутствие совета директоров и формализованной стратегии, слабая организация корпоративного управления, низкая степень информационной транспарентности, обусловленная отсутствием отчетности по МСФО, оказывают давление на рейтинг.

По данным РСБУ отчетности, активы АО Фабрика «Снежка» на 31.12.2022 составляли 3,2 млрд руб., капитал – 2,9 млрд руб. Выручка за 2023 год составила 0,7 млрд руб., чистая прибыль – 0,48 млрд руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.