Москва, 1 декабря 2023 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» присвоило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании ООО «Главстрой-Регионы» на уровне ruBBB-, прогноз по рейтингу стабильный.

ООО «Главстрой-Регионы» (далее – компания, Главстрой-Регионы) осуществляет строительство жилой недвижимости. На текущий момент компания реализует проекты в Московской области.  

Агентство консервативно оценивает отраслевые риски компании. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Основным драйвером поддержания спроса на квартиры на протяжении последних нескольких лет выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства и девелоперов. Тем не менее, на фоне ухудшения макроэкономических условий в 2022 году число заключенных ДДУ за год сократилось на 20%, количество выданных ипотечных жилищных кредитов по ДДУ на 14%, что свидетельствует о высокой подверженности отрасли жилищного строительства внешним шокам. По мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль.

В настоящий момент компания реализует проекты, совокупная площадь которых составляет около 165 тыс. кв. м, что по мнению агентства, характеризуется невысокими масштабами деятельности и свидетельствует об ограниченных рыночных позициях в силу большого отставания от лидеров рынка. В течение 2022-2023 гг. компания значительно пополнила свой земельный банк. В результате этого агентство позитивно оценивает обеспеченность компании земельный фондом, позволяющим поддерживать текущие масштабы деятельности компании без существенных инвестиций в среднесрочной перспективе. На текущий момент Главстрой-Регионы реализует два проекта – ЖК «Героев» и ЖК «Столичный».  При этом доля крупнейшего проекта, ЖК «Столичный», составляет порядка 60% в общем объеме продаж. Это свидетельствует о высокой зависимости денежного потока компании от успешной реализации отдельного проекта, что оказывает давление на рейтинговую оценку компании. Оба реализуемых компанией проекта находятся в Московской области, где среднедушевой доход выше среднего уровня по стране, что оказывает поддержку ценовой политике Главстрой-Регионы и позитивно сказывается на финансовых результатах компании. Показатель EBITDA margin за период 2021-2024 гг. в среднем оценивается на уровне 25%, что оказывает позитивное влияние на рейтинговую оценку.

Компания характеризуется низким уровнем долговой нагрузки. По состоянию на конец 2022 года, долговой портфель компании составлял 7,7 млрд руб. и большая часть задолженности представлена проектным финансированием. При этом объем накопленных средств на эксроу-счетах по состоянию на конец 2022 года превышал объем выборки проектного финансирования и составлял 7,9 млрд руб. Таким образом, отношение долга, скорректированного на объем проектного финансирования, покрытого средствами на эскроу-счетах, на 31.12.2022 к EBITDA составляло менее 1,0х, по состоянию на конец 2021 года показатель также составлял мене 1,0х. Агентство допускает рост долговой нагрузки компании в течение 2024 года на фоне снижения темпов продаж из-за сложной макроэкономической ситуации и, как следствие, более медленных темпов накопления средств на эскроу счетах над выборкой проектного финансирования, а также увеличением инвестиций в развитие новых проектов и возможным привлечением корпоративного долга. Пи этом, по расчетам агентства, отношение долга к EBITDA не превысит уровня 1,5х на горизонте 2023-2024 гг., что характеризуется низким уровнем долговой нагрузки. Вследствие невысокого уровня долговой нагрузки у компании также отмечается низкий уровень процентной нагрузки. По итогам 2022 года отношение EBITDA/процентные платежи составляло 4,4х, по итогам 2021 года 6,6х.

У компании сбалансированный долговой портфель без пиковых погашений в среднесрочной перспективе ввиду того, что большая часть долгового портфеля компании представлена проектными кредитами, по которым выплаты по телу долга и процентам привязаны по срокам к окончанию реализации проектов, что оказывает поддержку ликвидности компании. Также положительное влияние на оценку ликвидности компании оказывает наличие значительного объема невыбранных кредитных линий по проектному финансированию. При этом агентство отмечает у компании наличие выданных действующих поручительств на текущий момент за связанные компании, не входящие в периметр Главстрой-Регионы, а также выдаваемые поручительства в прошлые периоды. Агентство не принимает на текущий момент в расчеты долговой нагрузки выданные поручительства в связи с невысокой вероятностью реализации этого поручительства, по мнению агентства. Тем не менее, регулярные выдаваемые поручительства за периметр компании оказывает негативное влияние на оценку качественной ликвидности.

Агентство позитивно оценивает блок корпоративных рисков компании. Структура акционеров и организационная структура Главстрой-Регионы в целом характеризуются высокой прозрачностью. Компания характеризуется высоким уровнем информационной прозрачности, консолидированная финансовая отчетность по МСФО публикуется в открытом доступе. При этом агентство отмечает отсутствие на текущий момент полугодовой консолидированной отчетности, что оказывает давление на оценку уровня транспарентности. В компании отмечается высокое качество корпоративного управления, что позитивно влияет на уровень рейтинговой оценки. В Главстрой-Регионы функционирует Совет директоров, состоящий из 8 человек, 3 из которых являются независимыми директорами. Однако, Совет директоров был создан только в феврале 2023 года и агентство не может полноценно оценить эффективность его функционирования. В компании развитая практика стратегического планирования, финансовая модель обладает высоким уровнем детализации.  Также компания характеризуется высоким уровнем управления рисками.

По данным консолидированной отчетности ООО «Главстрой-Регионы» по стандартам МСФО активы компании на 31.12.2022 составляли 15,3 млрд руб., капитал – 3,4 млрд руб. Выручка за 2022 год составила 11 млрд руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.