Москва, 7 декабря 2023 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» понизило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании ЗАО «КРАУС-М» до уровня ruBB+. Прогноз по рейтингу – стабильный. Ранее у компании действовал кредитный рейтинг на уровне ruBBB со стабильным прогнозом.

ЗАО «КРАУС-М» (далее – компания) работает на рынке коммерческой недвижимости, в частности, сдает в аренду собственные офисные помещения, предлагает услуги по техническому и эксплуатационному обслуживанию зданий и сооружений.

Понижение кредитного рейтинга связано с ухудшением долговых метрик компании, вызванным существенным снижением арендного потока из-за ухода одного из ключевых арендаторов, что привело к значительному падению EBITDA. Агентство также отмечает ухудшение устойчивости к внешним шокам на фоне нестабильной экономической ситуации в РФ.

Бизнес компании относится к арендной недвижимости и характеризуется низкими барьерами входа, а также высокой конкуренцией среди арендодателей офисных зданий. Ситуация в сегменте офисной недвижимости в Центральном округе Москвы, где расположены объекты недвижимости компании, отличается стабильными арендными ставками и относительно низким уровнем вакантности. Однако в настоящее время устойчивость бизнеса к внешним шокам остается относительной, что объясняется влиянием сложившейся экономической конъюнктуры, которая формируется с учетом инфляционных ожиданий и изменений ключевой ставки Банка России. Текущие условия ведения бизнеса и возможности его финансирования в определенной степени оказывают воздействие на деловую активность и спрос со стороны потенциальных арендаторов на рынке.

Негативные изменения в части финансовых результатов компании в 2023 году были связаны с уходом одного из арендаторов, занимавшего существенную часть площадей крупнейшего объекта недвижимости в портфеле инвестиционной собственности компании, и сопровождались сокращением выручки от основной деятельности. Вследствие этого за период 30.06.2023LTM (далее – отчетный период) EBITDA компании, рассчитываемая по методологии агентства, сократилась более, чем в 5 раз год к году. Ощутимое уменьшение арендного потока компании в отчетном периоде из-за возросшей вакантности площадей оказали отрицательное влияние на показатели рентабельности. Резкий спад маржинальности по EBITDA до уровня, сопоставимого с нижней границей бенчмарков агентства, оказывает давление на рейтинг компании.

Тем не менее, объекты недвижимости компании отличаются низкой подверженностью рискам обесценения ввиду их положительных качественных характеристик, а именно, за счет их расположения в центре столицы и достаточно продолжительного реального срока службы, что позволяет позитивно оценить рыночные и конкурентные позиции компании. Помимо этого, следует отметить высокий уровень страхового покрытия активов компании, который сглаживает риски концентрации активов. На долю крупнейшей бизнес-единицы в среднем за 2020-2022 гг. приходилось около половины годовой выручки компании. Диверсификация продаж компании характеризуется умеренно высоким уровнем, на долю крупнейшего арендатора приходилось 22% выручки за период LTM 30.06.2023 (далее – отчетный период). Наряду с этим положительно влияет на рейтинг уровень экономического развития региона присутствия компании, оцениваемый агентством как высокий согласно сведениям Росстата о среднедушевом месячном денежном доходе.

Долговая нагрузка компании за отчетный период существенно возросла, что оказывает давление рейтинг. По состоянию на 30.06.2023 (далее – отчетная дата) совокупный объем чистого долга компании существенно не изменился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 1,2 млрд руб., а основным фактором, негативно повлиявшим на рост уровня долговой нагрузки компании, стало значительное сокращение EBITDA. Тем не менее, компания сохранила свои возможности по обслуживанию долга, а в ближайшие 12 месяцев планирует продажу части своих активов, а именно, дочерней компании ООО «Техноэксим» и долей участия в ООО «Ё-Авто», располагающих земельными участками и объектами незавершенного строительства в индустриальном парке «Марьино» в г. Санкт-Петербурге.

Предполагаемый объем поступлений от продажи активов ожидается в размере около 2 млрд руб. и позволит покрыть не только финансовые расходы компании, но и потребности в капитальных затратах. Однако несмотря на значительный ожидаемый объем денежных поступлений, компания пока не планирует досрочное погашение публичного долга, так как считает это нецелесообразным ввиду фиксированной ставки заимствования, которая на 5 п. п. ниже текущей ключевой ставки ЦБ РФ. Фиксированная стоимость обслуживания публичного долга свидетельствует о низкой подверженности процентному риску по долговым обязательствам.

Прогнозный операционный денежный поток компании на горизонте 12 месяцев, ближайших к отчетной дате, с учетом остатков денежных средств на счетах полностью покрывает предстоящие капитальные затраты и финансовые расходы компании, что позволяет говорить о комфортном уровне ликвидности компании. Ограничивающим фактором в отношении ликвидности является отсутствие дивидендной политики, высокая концентрация долговых обязательств, представленных облигационным займом.

Агентство принимает во внимание надлежащее качество корпоративного управления в компании. Руководство текущей деятельностью компании осуществляет генеральный директор, также в компании действует Совет директоров. Управление рисками и степень транспарентности компании оцениваются на уровне выше среднего. Компания публикует консолидированную отчетность по стандартам МСФО в открытом доступе так же, как и годовые отчеты и информацию о существенных фактах в деятельности. Страхование ключевых рисков используется компанией в достаточной степени, а валютные риски исторически не присущи профилю деятельности компании. Ограничивает оценку блока корпоративных рисков стратегическое обеспечение компании, совершенствование которого необходимо в части контроля целевых показателей и более детализированного финансового планирования.

По данным консолидированной отчетности ЗАО «КРАУС-М» по стандартам МСФО активы на 31.12.2022 составляли 9 млрд руб., капитал – 6,7 млрд руб. Выручка по итогам 2022 года составила 643 млн руб., чистая прибыль – 300 млн руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.