Москва, 28 декабря 2023 г.

Резюме

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» присвоило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании ООО «Холдинг Эр-Би-Ай» на уровне ruBBB-. Прогноз по рейтингу – стабильный.

Рейтинг кредитоспособности ООО «Холдинг Эр-Би-Ай» обусловлен низкой оценкой риск-профиля отрасли жилищного строительства, средними рыночными и конкурентными позициями, комфортным уровнем долговой нагрузки, удовлетворительным уровнем процентной нагрузки, удовлетворительным уровнем ликвидности, а также средними показателями рентабельности и умеренно высокой оценкой блока корпоративных рисков. 

ООО «Холдинг Эр-Би-Ай» (далее – компания) является холдинговой компанией и финансовым центром Группы RBI (далее – Группа). Группа осуществляет девелоперскую деятельность в сфере жилищного строительства и в сегменте сервисных апартаментов. Проекты возводятся в историческом центре и престижных локациях Санкт-Петербурга. Группа преимущественно сконцентрирована на бизнес и элит сегментах, но также реализовывает проекты класса комфорт плюс. За 30 лет работы с 1993 года был построен 81 объект недвижимости площадью более 2 млн кв. м., преимущественно на территории Санкт-Петербурга и в Ленинградской области.

Рейтинг кредитоспособности компании присваивался по консолидированной финансовой отчетности ООО «Холдинг Эр-Би-Ай» и его дочерних организаций, подготовленной в соответствии с МСФО.

Обоснование рейтинга

Низкая оценка риск-профиля отрасли, в которой работает компания. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Основным драйвером поддержания спроса на квартиры на протяжении последних нескольких лет выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства и девелоперов. Тем не менее, на фоне ухудшения макроэкономических условий в 2022 году число заключенных ДДУ за год сократилось на 20%, количество выданных ипотечных жилищных кредитов по ДДУ на 14%, что свидетельствует о высокой подверженности отрасли жилищного строительства внешним шокам. Устойчивость к внешним шокам Группы RBI частично компенсируется типом и локациями проектов Группы – продажи недвижимости в ценовом сегменте выше среднего менее подвержены колебаниям бизнес-циклов в экономике. По мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль.

Средние рыночные и конкурентные позиции. В настоящий момент компания реализует девелоперские проекты в сфере жилищного строительства и апартаментов, совокупная площадь которых составляет около 122 тыс. кв. м, что по мнению агентства, характеризуется невысокими масштабами деятельности и свидетельствует об ограниченных рыночных позициях в силу большого отставания от лидеров рынка. При этом на горизонте ближайшего года планируется выведение в фазу девелопмента новых проектов, что к концу 2024 года должно увеличить объем текущего строительства до уровня 278 тыс. кв. м. Факторы ресурсной базы и рынка сбыта оказывают поддержку рейтингу. Объем земельного банка компании достаточен для обеспечения непрерывного строительства более чем на 3 года, согласно планам реализации строительной программы Группы. На ближайший год в планах у Группы получение РнС и начало строительства 6 новых проектов класса бизнес, элит и комфорт. Группа реализует проекты в Санкт-Петербурге, где среднедушевые доходы населения являются одними из самых высоких в стране, что соответствует высокой оценке критерия рынка сбыта. Риски, связанные с концентрацией бизнеса, присутствуют в невысокой степени. Группа характеризуется высоко диверсифицированными продажами и отсутствием зависимости от труднозаменимых поставщиков и подрядчиков. Доля крупнейшего проекта в прогнозных поступлениях от продаж от текущего строительного портфеля составляет 40%, что выше бенчмарков агентства при оценке концентрации активов и создает зависимость денежного потока от успешной реализации отдельного проекта. При этом агентство отмечает, что при успешном запуске новых проектов в 2024 году и наращивании масштабов деятельности зависимость денежных потоков компании от одного проекта уменьшится.

Комфортная долговая нагрузка и удовлетворительная процентная нагрузка.  По состоянию на конец 2022 года, долговой портфель компании составлял 7,8 млрд руб., из которых 4 млрд. руб. приходилось на проектное финансирование c механизмом эскроу-счетов, остальная часть кредитного портфеля представлена займами на покупку земельных участков, в том числе бридж кредитами. Отношение долга, скорректированного на объем проектного финансирования и аккредитивы, покрытого средствами на эскроу-счетах, на 31.12.2022 (далее – отчетная дата) к EBITDA составляло 2,4х, по состоянию на конец 2021 года показатель составлял 1,1х, по итогам 2023 года рост продолжится до 3,6х. Рост долговой нагрузки произошел на фоне снижения выручки и EBITDA на фоне временного сокращения объемов строительства и количества возводимых проектов, как следствие предшествовавшей низкой закупочной деятельности земельных участков под потенциальные проекты в 2015-2017 гг. Согласно строительному портфелю Группы, в 2024 году запланировано начало строительства 6 проектов, что также будет увеличивать долговой портфель в краткосрочной перспективе. По расчетам агентства отношение долга к EBITDA не превысит уровня 3,5х на 2024 год. Высокая достаточность капитала группы – 37,8% на конец 2022 года создает дополнительный запас прочности и устойчивости.

Уровень процентной нагрузки оказывает удовлетворительное влияние на рейтинг. На отчетную дату покрытие процентных платежей показателем EBITDA ухудшилось год к году и составило около 2,8х против 6,9х годом ранее. Агентство ожидает повышение процентной нагрузки компании на фоне повышения ключевой ставки и роста долгового портфеля. Отношение EBITDA/процентные расходы ожидается на умеренно низком уровне в 2024 году около 2,0х.

Удовлетворительный уровень ликвидности. У компании сбалансированный долговой портфель без пиковых погашений в среднесрочной перспективе ввиду того, что большая часть долгового портфеля компании представлена проектными кредитами, по которым выплаты по телу долга и процентам привязаны по срокам к окончанию реализации проектов, что оказывает поддержку ликвидности компании. Также положительное влияние на оценку ликвидности компании оказывает наличие значительного объема невыбранных кредитных линий по проектному финансированию. В среднесрочной перспективе ожидается негативный операционный денежный поток, ввиду роста масштабов деятельности и запуска строительства новых проектов. Агентство отмечает отсутствие задокументированной дивидендной политики, что сдерживает оценку качественной ликвидности.

Средние показатели рентабельности. За отчетный период рентабельность по EBITDA составила 14%. Агентство ожидает, что рентабельность Группы на горизонте года от отчетной даты будет находиться вблизи текущих уровней.

Умеренно высокая оценка блока корпоративных рисков. Структура бенефициаров и организационная структура компании характеризуются высокой прозрачностью. Компания подготавливает годовую консолидированную финансовую отчетность по МСФО, которая раскрывается в неполном виде на сайте Группы. Полугодовая консолидированная отчетность не подготавливается, что оказывает давление на оценку уровня транспарентности. Качество управления имеет негативное влияние на рейтинговую оценку. Группа находится в процессе создания и регламентации совета директоров, завершение которого планируется в начале 2024 года. В Группе отсутствует коллегиальный исполнительный орган в лице правления, что также сдерживает оценку от максимальной. В компании развитая практика стратегического планирования, действует совещательный орган в лице комитета по стратегии и инвестициям, финансовая модель обладает высоким уровнем детализации. Осуществляется страхование строительно-монтажных работ недвижимого имущества и гражданской ответственности, также созданы элементы системы управления рисками.

Оценка внешнего влияния

Факторы внешнего влияния отсутствуют.

Прогноз по рейтингу

По рейтингу установлен стабильный прогноз, что предполагает высокую вероятность сохранения кредитного рейтинга на текущем уровне на горизонте 12 месяцев.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.

Регуляторное раскрытие