Москва, 16 июля 2024 г.

Резюме

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» повысило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании ООО «ДАРС-Девелопмент» до уровня ruBBB, прогноз по рейтингу стабильный. Ранее у компании действовал рейтинг на уровне ruBBB- со стабильным прогнозом.

Рейтинг кредитоспособности ООО «ДАРС-Девелопмент» обусловлен низкой оценкой риск-профиля отрасли, в которой работает компания, средними рыночными и конкурентными позициями, высокими показателями маржинальности, низкая долговая и процентная нагрузка, приемлемой ликвидностью и положительной оценкой качества корпоративного управления. Повышение кредитного рейтинга обусловлено улучшением финансовых показателей вследствие роста объема ввода жилого строительства, в том числе высокомаржинальных проектов, и темпа продаж практически в два раза за 2023 год.

ООО «ДАРС-Девелопмент» (далее – «компания») является материнской консолидирующей компанией Группы DARS Development (далее – «Группа», «Группа DARS»), специализирующейся на реализации проектов в сфере жилой недвижимости и инжиниринга. Группа была основана в 2001 году в г. Ульяновске и за это время ввела в эксплуатацию более 3,5 млн кв. м. недвижимости, включая жилые и коммерческие площади. Группа работает на федеральном уровне в 5 регионах России, включая Ульяновск, Волгоград, Уфу, Хабаровск и Москву.

Рейтинг кредитоспособности компании присваивался по консолидированной финансовой отчетности по МСФО ООО «ДАРС-Девелопмент».

Обоснование рейтинга

Низкая оценка риск-профиля отрасли, в которой работает компания. Агентство консервативно оценивает отраслевые риски сектора жилищного строительства прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Спрос на недвижимость со стороны населения сильно подвержен внешним шокам, в случае наступления которых объем продаж участниками рынка без стимулирующих мер со стороны государства склонны демонстрировать негативные изменения, что создаёт дополнительные риски увеличения стоимости фондирования и кассовых разрывов до стабилизации рыночных условий. При этом возможности управления рентабельностью и продажами участниками рынка могут быть ограниченными в негативном бизнес-цикле отрасли, когда стимулировать спрос без снижения стоимости жилья затруднительно. Последние несколько лет основным драйвером поддержания спроса на квартиры выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства и со стороны девелоперов. Потенциал подобных мер по поддержанию продаж и уровней цен снижается, в том числе за счёт ужесточения условий со стороны ЦБ РФ по их выдаче, что способно оказать дополнительное давление на стоимостные объемы продаж. По мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль.

Средние рыночные и конкурентные позиции. На июль 2024 года текущий объем строительства Группы (без учета нежилого строительства и МОП) составил 331 тыс. кв. м., что соответствует уровню топ-50 крупнейших застройщиков страны. При этом в двух регионах присутствия Ульяновке и Волгограде Группа является лидером по объему жилищного строительства, что оказывает поддержку оценке позиций на рынке сбыта. В целом основные регионы присутствия характеризуются умеренным инвестиционным потенциалом, что соответствует выше среднего по стране уровню среднедушевых доходов населения. Обеспеченность Группы текущим земельным банком оценивается на горизонте более 9 лет при текущих темпах строительства, что оказывает поддержку рейтингу. Портфель проектов Группы хорошо диверсифицирован – на долю крупнейшего проекта приходится не более 35% от непроданного объема площадей в стоимостном выражении.

Низкая долговая и процентная нагрузка. По расчетам Агентства общая долговая нагрузка Группы DARS на 31.12.2023 (далее – «отчетная дата») составила 13,2 млрд руб. (9,1 млрд руб. годом ранее), до 70% которого приходится на проектное финансирование. Ввиду планов погашения субординированных беспроцентных займов от связанных сторон, на долю которых приходится около 20% от общего объема долга, агентство учитывает их в сумме общей долговой нагрузки, а не в качестве квазикапитала. По расчетам агентства отношение скорректированного долга к EBITDA составило 1,3х на 31.12.2023 (2,7х годом ранее). Снижение долговой нагрузки произошло на фоне роста объемов продаж как в рублях в два раза, так и в метрах в полтора раза год к году и высокой степени строительной готовности объектов, пропорционально которой признается выручка. На горизонте года от отчетной даты агентство ожидает сохранение показателя долговой нагрузки на уровне не выше достигнутого в связи с высокими темпами строительства и наполненностью эскроу-счетов. Коэффициент процентного покрытия показателем EBITDA за отчетный период составил 8,2х. По расчетам агентства, на горизонте года от отчетной даты процентное покрытие сохранится на высоком уровне, согласно бенчмаркам агентства.

Приемлемая оценка ликвидности.  На горизонте года от отчетной даты остаток денежных средств с учетом планового привлечения фондирования полностью покрывает плановые платежи по долгу и операционные издержки. Качественная оценка ликвидности оценивается на умеренном уровне. Риски рефинансирования корпоративного долга или отказа в предоставлении новых средств со стороны банков на горизонте года оцениваются как невысокие. Группа имеет выданные за периметр консолидации беспроцентные займы связанным сторонам, что сдерживает оценку фактора.

Высокая маржинальность. По итогам 2023 года показатель EBITDA margin, по расчётам агентства, составил 21%, годом ранее - 15%. Рост рентабельности компании обусловлен ростом доли высокомаржинальных проектов в Ульяновске, Волгограде и объемом строительства в рамках программы реновации в Москве, а также ростом средней цены продажи на треть год к году.

Умеренно-низкий уровень корпоративных рисков. Организационная структура Группы и структура акционеров характеризуются высокой степенью прозрачности. В Группе действует совет директоров в составе из 5 человек, однако в настоящий момент в его число не входят независимые директоры. Влияние акционера на принимаемые операционные и управленческие решения оценивается как высокое, поскольку, являясь представителем совета директоров, акционер обладает правом вето на любое принимаемое решение. В Группе отсутствует коллегиальный исполнительный орган в лице Правления, что таже сдерживает оценку от максимальной. Группа публикует МСФО отчетность по всему периметру консолидации, что позитивно влияет на уровень информационной прозрачности. Стратегические планы Группы Дарс содержат достаточный уровень информации по операционным и финансовым показателям и ориентированы на долгосрочное планирование. Система управления рисками соответствует профилю рисков, принимаемых на себя компанией, при совете директоров создана служба внутреннего аудита и риск-менеджмента. Осуществляется страхование недвижимого имущества и гражданской ответственности.

Оценка внешнего влияния

Факторы внешнего влияния отсутствуют. 

Прогноз по рейтингу

По рейтингу установлен стабильный прогноз, что предполагает высокую вероятность сохранения кредитного рейтинга на текущем уровне на горизонте 12 месяцев.

Регуляторное раскрытие