Москва, 26 ноября 2024 г.

Резюме

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании ООО «Элит Строй» на уровне ruBBВ. Прогноз по рейтингу – стабильный.

Рейтинг кредитоспособности ООО «Элит Строй» обусловлен низкой оценкой риск-профиля отрасли, сильными рыночными и конкурентными позициями, умеренно высокой долговой нагрузкой при крайне высокой процентной нагрузке, а также комфортным уровнем ликвидности, высокими показателями рентабельности и низким уровнем корпоративных рисков.  

ООО «Элит Строй» (далее – Группа, «ГК Страна Девелопмент») является материнской компанией для специализированных застройщиков, входящих в группу компаний «Страна Девелопмент». Группа осуществляет свою деятельность в г. Тюмень, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и Новосибирск.

Рейтинг кредитоспособности компании присваивался по отчетности МСФО ООО «Элит Строй».

Обоснование рейтинга

Низкая оценка риск-профиля отрасли, в которой работает компания. Агентство консервативно оценивает отраслевые риски сектора жилищного строительства прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Спрос на недвижимость со стороны населения сильно подвержен внешним шокам, в случае наступления которых объемы продаж участниками рынка без стимулирующих мер со стороны государства склонны демонстрировать негативные изменения, что создаёт дополнительные риски увеличения стоимости фондирования и кассовых разрывов до стабилизации рыночных условий. При этом возможности управления рентабельностью и продажами участниками рынка могут быть ограниченными в негативном бизнес-цикле отрасли, когда стимулировать спрос без снижения стоимости жилья затруднительно. Последние несколько лет основным драйвером поддержания спроса на квартиры выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства и со стороны девелоперов. Потенциал подобных мер по поддержанию продаж и уровней цен снижается, в том числе за счёт ужесточения условий со стороны ЦБ РФ по их выдаче, что способно оказать дополнительное давление на стоимостные объемы продаж. По мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль. При этом агентство отмечает, в течение последних двух дет ГК Страна Девелопмент значительно увеличила масштабы деятельности. Группа занимает лидирующие позиции на рынке Тюменской области и 12 место в списке крупнейших девелоперских компаний России по текущему объему строительства, что усиливает конкурентные позиции Группы.

Сильные рыночные и конкурентные позиции. В настоящий момент в различных стадиях строительства находятся проекты, совокупная площадь которых составляет около 1,1 млн  кв. метров. Земельный фонд в собственности по данным Группы составляет около 6,2 млн кв. м, увеличившись более, чем в 2 раза за последние два года. Это свидетельствует о высокой обеспеченности Группы земельным банком, позволяющим поддерживать текущие масштабы деятельности компании без существенных инвестиций на горизонте более 5 лет. Портфель проектов компании характеризуется высокой диверсификацией - доля крупнейшего проекта составляет менее 20 % в общем объеме продаж. Вследствие этого стабильность денежного потока компании не зависит от успешной реализации отдельного проекта, что оказывает дополнительную поддержку рейтинговой оценке. Группа осуществляет строительство объектов в Тюмени, Санкт-Петербурге, Москве, Екатеринбурге и Новосибирске. Во всех регионах, где работает Группа, среднедушевой доход населения выше среднего уровня по стране, что оказывает поддержку ценовой политике ГК Страна Девелопмент и приводит к высокой оценке фактора рынка сбыта.

Умеренно высокая долговая нагрузка при крайне высокой процентной нагрузке.  В течение последних двух лет у Группы существенно увеличивался долговой портфель, что связанно, главным образом, с инвестициями в расширение земельного банка и запуском новых проектов. За период с 30.06.2022 по 30.06.2024 долговой портфель увеличился в 4 раза и на середину 2024 года составлял 117 млрд руб. по сравнению с 65 млрд. руб. годом ранее. Отношение долга по состоянию на 30.06.2024 года, скорректированного на объем проектного финансирования, покрытого средствами на эскроу-счетах, и денежными средствами, к EBITDA за предшествовавшие 12 месяцев, составляло 3,4х, годом ранее 3,1х, что характеризуется относительно высоким уровнем долговой нагрузки. Вследствие роста долгового портфеля у компании отмечается высокая процентная нагрузка. За период с 30.06.2023 по 30.06.2024 (далее – отчетный период) и аналогичный период годом ранее отношение EBITDA/процентные выплаты составило в среднем 1,3х, При этом в среднесрочной перспективе агентство ожидает снижение уровня долговой нагрузки и улучшение показателя процентной нагрузки в связи с запуском новых проектов и выходом действующих проектов в более высокую стадию готовности. По расчетам агентства, отношение долга, за исключением объема проектного финансирования, покрытого денежными средствами на эскроу-счетах, к EBITDA будет в диапазоне 2,5-3,0х в 2025 году  и менее 2,5х в 2026 году, а показатель EBITDA/процентные платежи поднимется до уровня 2,0х в 2025-2026 гг.

Комфортный уровень ликвидности. Большая часть долгового портфеля компании представлена проектными кредитами, по которым выплаты по телу долга и процентам привязаны по срокам к окончанию реализации проектов. Таким образом, у компании отмечается сбалансированный долговой портфель без пиковых погашений в среднесрочной перспективе, что оказывает поддержку ликвидности компании. Также положительное влияние на оценку ликвидности компании оказывает наличие значительного объема невыбранных кредитных линий по проектному финансированию.

Высокие показатели рентабельности. За период с 30.06.2023 по 30.06.2024 выручка Группы увеличилась на 60% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее. Показатель маржинальности по EBITDA за отчетный период и годом ранее составлял около 30%.

Низкий уровень корпоративных рисков. Структура акционеров и организационная структура Группы в целом характеризуются высокой прозрачностью. Степень транспарентности также оценивается умеренно положительно агентством, но ограничивается отсутствием публикации операционных результатов деятельности Группы. В то же время Группа готовит и публикует аудированную годовую и полугодовую отчетность по МСФО в открытом доступе. В Группе действует Совет директоров, что свидетельствует о высоком качестве корпоративного управления. Однако, численность совета директоров составляет 3 человека, что, по мнению агентства, не в полной мерее соответствует текущим существенным масштабам деятельности Группы. 

Оценка внешнего влияния

Факторы внешнего влияния отсутствуют.

Прогноз по рейтингу

По рейтингу установлен стабильный прогноз, что предполагает высокую вероятность сохранения кредитного рейтинга на текущем уровне на горизонте 12 месяцев.

Регуляторное раскрытие