Москва, 29 ноября 2024 г.

Резюме

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании ООО «А101» на уровне ruA, прогноз по рейтингу – стабильный.

Рейтинг кредитоспособности ООО «А101» обусловлен сильными рыночными и конкурентными позициями, низкой долговой нагрузкой, высокой рентабельностью и умеренно высоким уровнем корпоративного управления. Сдерживающее влияние на рейтинг оказывает слабая оценка риск-профиля отрасли жилищного строительства, удовлетворительный уровень ликвидности.

ООО «А101» является головной консолидирующей компанией всех активов группы «А101» (далее – компания, группа) – крупного российского девелопера жилой, коммерческой и офисной недвижимости. Все объекты группы строятся на территории Новой Москвы вблизи новых станций метро. Девелопер специализируется на реализации проектов комплексного развития территорий для создания городской среды с полноценной инфраструктурой.

Рейтинг кредитоспособности компании присваивался по консолидированной финансовой отчетности МСФО ООО «А101».

Обоснование рейтинга

Низкая оценка риск-профиля отрасли. Жилищное строительство в России характеризуется повышенным риском из-за сильной чувствительности отрасли к колебаниям экономических циклов, а также большой длительности девелоперских проектов. В связи с этим устойчивость к внешним шокам индустрии жилищного девелопмента оценивается на низком уровне. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Барьеры для входа новых игроков оцениваются агентством как невысокие, однако крупнейшие игроки обладают дополнительными преимуществами при ведении бизнеса. При этом географическая диверсификации группы, сосредоточенная на одном регионом, ограничивает фактор устойчивости к внешним шокам.

Рыночные и конкурентные позиции на высоком уровне. На ноябрь 2024 года объем текущего жилищного строительства ООО «А101» (без учета нежилых и инфраструктурных объектов согласно методологии агентства) составил 1,4 млн кв. м., что превышает бенчмарки агентства и соответствует максимальной оценке фактора позиций на рынках сбыта. Компания обладает обширным объемом земельного банка по рыночным меркам, что при текущих темпах строительства создает обеспеченность ресурсной базой на срок, существенно превышающий 3 года, и оценивается на максимальном уровне по критерию ресурсной базы. Компания ведет свою деятельность на территории Новой Москвы, где среднедушевые доходы населения существенно выше среднего по стране, что соответствует максимальной оценке критерия рынка сбыта. Фактор концентрации бизнеса оказывает положительное влияние на уровень рейтинга. Для компании не характерна концентрации бизнеса на заказчиках и поставщиках. Портфель проектов на стадии реализации хорошо диверсифицирован – на долю крупнейшего приходится не более 27% от непроданного объема площадей в стоимостном выражении.

Низкий уровень долговой нагрузки. По расчетам агентства отношение скорректированного долга на 30.06.2024 (далее – отчетная дата) к EBITDA за 30.06.2024LTM (далее – отчетный период) по МСФО составило 0,3х (годом ранее – 1,8х). Долг группы представлен долгосрочными кредитами и проектным финансированием от системообразующего банка с государственным участием, а также одним облигационным займом и корпоративным займом незначительных объемов относительно общего объема долгового портфеля. Проектное финансирование учитывалось в составе долга в незначительной степени, поскольку на отчетную дату объем заимствований по линиям проектного финансирования преимущественно покрывался накопленными средствами на соответствующих эскроу-счетах. Темпы пополнения эскроу-счетов превышают выборки по кредитам – суммарный объем средств на эскроу-счетах на конец сентября покрывает суммарную выборку по проектным кредитам в 1,6 раз. Однако при расчете коэффициента покрытия агентство учитывало остатки на счетах эскроу, покрывающие долг, согласно принятому консервативному подходу агентства. Агентство ожидает, что на горизонте года от отчетной даты отношение скорректированного долга к EBITDA останется на низких уровнях благодаря улучшению финансовых показателей по мере роста строительной готовности объектов и признания выручки по ним, а также из-за раскрытия эскроу-счетов после завершения части проектов. Так, в 2024 году планируется к вводу значительное количество объектов с высокой степенью распроданности. Агентство также принимало во внимание сильный уровень показателя СК/Активы, который составил 35% на отчетную дату. Процентная нагрузка группы за отчетный период продемонстрировала позитивную динамику: в отчетном периоде покрытие процентных платежей показателем EBITDA составило 3,4х (годом ранее – 2,5х). Агентство ожидает сохранения уровня процентного покрытия на высоком уровне в следующие 12 месяцев после отчетной даты по мере наполнения эскроу-счетов и признания выручки по текущим проектам. В случае устойчивого охлаждения рынка жилой недвижимости в краткосрочной перспективе возможна сдержанно негативная динамика долговых и процентных метрик, которая будет частично компенсирована накоплениями на эскроу-счетах и признанием выручки по текущим проектам.

Удовлетворительный уровень ликвидности. Качественную оценку ликвидности группы сдерживает отсутствие диверсификации источников фондирования – на отчетную дату значительная часть долга группы была представлена долгосрочными кредитами от единственной банковской организации. Ещё одним сдерживающим фактором является отсутствие формализованной дивидендной политики группы. Пик погашения долгового портфеля находится на горизонте 2 лет от отчетной даты, однако агентство полагает, что задолженность может быть легко рефинансирована в случае необходимости или погашена за счёт средств на эскроу-счетах, и не рассматривает такую задолженность в качестве пиковой. Прогнозная ликвидность ООО «А101» находится на уровне выше среднего: операционный денежный поток на горизонте года от отчетной даты с учетом остатка денежных средств и невыбранных кредитных линий покрывает плановые платежи по долгу.

Высокий уровень рентабельности. По итогам отчетного периода маржинальность по EBITDA превысила бенчмарки агентства и оказывает поддержку уровню рейтинга компании. Рентабельность по FCF в 29% также находится на уровне выше бенчмарков агентства и оказывает поддержку рейтингу компании. Агентство ожидает, что рентабельность группы по EBITDA на горизонте года от отчетной даты продолжит оказывать положительное влияние на уровень рейтинга.

Умеренно высокий уровень корпоративного управления. Корпоративное управление характеризуется прозрачной структурой собственности и структурой группы, а также эффективным операционным управлением. Группа размещает в публичном доступе обязательную для раскрытия информацию, а также дополнительно презентует информацию об операционных показателях деятельности. В совокупности данные факторы позитивно влияют на рейтинговую оценку. Сдерживающим фактором является качество стратегического планирования, которое происходит на основе управленческой отчетности, а не на основе стандартов МСФО. Система управления рисками соответствует профилю рисков, принимаемых на себя компанией. Осуществляется страхование имущества и гражданской ответственности.

Оценка внешнего влияния

Факторы внешнего влияния отсутствуют.

Прогноз по рейтингу

По рейтингу установлен стабильный прогноз, что предполагает высокую вероятность сохранения кредитного рейтинга на текущем уровне на горизонте 12 месяцев.

Регуляторное раскрытие