Москва, 29 ноября 2024 г.

Резюме

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании ООО «Главстрой-Регионы» на уровне ruBBВ-. Прогноз по рейтингу – стабильный.

Рейтинг кредитоспособности ООО «Главстрой-Регионы» обусловлен низкой оценкой риск-профиля отрасли, умеренно слабыми рыночными и конкурентными позициями, низкой долговой и процентной нагрузкой, а также приемлемым уровнем ликвидности, высокими показателями рентабельности и низким уровнем корпоративных рисков.  

ООО «Главстрой-Регионы» (далее – компания, Главстрой-Регионы) осуществляет строительство жилой недвижимости. На текущий момент компания реализует проекты в Московской области и Южно-Сахалинске.

Рейтинг кредитоспособности компании присваивался по консолидированной отчетности МСФО ООО «Главстрой-Регионы».

Обоснование рейтинга

Низкая оценка риск-профиля отрасли, в которой работает компания. Агентство консервативно оценивает отраслевые риски сектора жилищного строительства прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Спрос на недвижимость со стороны населения сильно подвержен внешним шокам, в случае наступления которых объемы продаж участниками рынка без стимулирующих мер со стороны государства склонны демонстрировать негативные изменения, что создаёт дополнительные риски увеличения стоимости фондирования и кассовых разрывов до стабилизации рыночных условий. При этом возможности управления рентабельностью и продажами участниками рынка могут быть ограниченными в негативном бизнес-цикле отрасли, когда стимулировать спрос без снижения стоимости жилья затруднительно. Последние несколько лет основным драйвером поддержания спроса на квартиры выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства и со стороны девелоперов. Потенциал подобных мер по поддержанию продаж и уровней цен снижается, в том числе за счёт ужесточения условий со стороны ЦБ РФ по их выдаче, что способно оказать дополнительное давление на стоимостные объемы продаж. По мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль.

Умеренно слабые рыночные и конкурентные позиции. В настоящий момент компания реализует проекты, совокупная площадь которых составляет порядка 172 тыс. кв. м, что по мнению агентства, характеризуется невысокими масштабами деятельности и свидетельствует об ограниченных рыночных позициях в силу большого отставания от лидеров рынка. В течение 2022-2023 гг. компания значительно пополнила свой земельный банк. В результате этого агентство позитивно оценивает обеспеченность компании земельный фондом, позволяющим поддерживать текущие масштабы деятельности компании без существенных инвестиций в среднесрочной перспективе. На текущий момент Главстрой-Регионы реализует три проекта – два проекта находятся в Московской области и один в Южно-Сахалинске. В обоих регионах среднедушевой доход выше среднего уровня по стране, что оказывает поддержку ценовой политике Главстрой-Регионы и позитивно сказывается на финансовых результатах компании. В ближайшей перспективе компания планирует запуск нескольких новых проектов. Однако, по расчетам агентства, доля крупнейшего проекта, ЖК «Героев», будет составлять порядка 60%-70% в общем объеме продаж. Это свидетельствует о высокой зависимости денежного потока компании от успешной реализации отдельного проекта, что оказывает давление на рейтинговую оценку компании.

Низкая долговая и процентная нагрузка. По состоянию на 30.06.2024 (далее – отчетная дата), долговой портфель компании составлял 8,85 млрд руб. и большая часть задолженности представлена проектным финансированием. При этом объем накопленных средств на эксроу-счетах на отчетную дату превышал объем выборки проектного финансирования и составлял 10 млрд руб. Таким образом, отношение долга, скорректированного на объем проектного финансирования, покрытого средствами на эскроу-счетах, на 30.06.2024 к EBITDA LTM составляло менее 1,0х, годом ранее аналогичный показатель также составлял менее 1,0х. Вследствие невысокого уровня долговой нагрузки у компании также отмечается низкий уровень процентной нагрузки. За период с 30.06.2023 по 30.06.2024 (далее - отчетный период) отношение EBITDA/процентные платежи составляло 6,2х, за аналогичный период годом ранее – 4,3х. Агентство допускает рост долговой и процентной нагрузки компании в течение 2025-2026 гг. на фоне снижения темпов продаж из-за сложной макроэкономической ситуации и, как следствие, более медленных темпов накопления средств на эскроу счетах над выборкой проектного финансирования, а также увеличением инвестиций в развитие новых проектов. При этом, по расчетам агентства, отношение долга к EBITDA не превысит уровня 1,5х на горизонте 2023-2024 гг., что характеризуется низким уровнем долговой нагрузки. Однако процентное покрытие показателем EBITDA, по расчетам агентства, может снизиться, но останется на комфортном уровне, около 2,5-3,0х.

Приемлемый уровень ликвидности. У компании сбалансированный долговой портфель без пиковых погашений в среднесрочной перспективе ввиду того, что большая часть долгового портфеля компании представлена проектными кредитами, по которым выплаты по телу долга и процентам привязаны по срокам к окончанию реализации проектов, что оказывает поддержку ликвидности компании. Также положительное влияние на оценку ликвидности компании оказывает наличие значительного объема невыбранных кредитных линий по проектному финансированию. При этом агентство отмечает у компании наличие выданных действующих поручительств на текущий момент за связанные компании, не входящие в периметр Главстрой-Регионы, а также выдаваемые поручительства в прошлые периоды. Агентство не принимает на текущий момент в расчеты долговой нагрузки выданные поручительства в связи с невысокой вероятностью реализации этого поручительства, по мнению агентства. Тем не менее, регулярные выдаваемые поручительства за периметр компании оказывают негативное влияние на оценку качественной ликвидности.

Высокие показатели рентабельности. За отчетный период выручка и EBITDA компании увеличились примерно на 60% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее, Показатель маржинальности по EBITDA за отчетный период и годом ранее составлял около 30%. 

Низкий уровень корпоративных рисков. Структура акционеров и организационная структура Главстрой-Регионы в целом характеризуются высокой прозрачностью. Компания характеризуется высоким уровнем информационной прозрачности, консолидированная финансовая отчетность по МСФО публикуется в открытом доступе. В компании отмечается высокое качество корпоративного управления, что позитивно влияет на уровень рейтинговой оценки. В Главстрой-Регионы функционирует Совет директоров, состоящий из 8 человек. В компании развитая практика стратегического планирования, финансовая модель обладает высоким уровнем детализации.  Также компания характеризуется высоким уровнем управления рисками. 

Оценка внешнего влияния

Факторы внешнего влияния отсутствуют.

Прогноз по рейтингу

По рейтингу установлен стабильный прогноз, что предполагает высокую вероятность сохранения кредитного рейтинга на текущем уровне на горизонте 12 месяцев.

Регуляторное раскрытие