Москва, 15.07.2026

Резюме

«Эксперт РА» повысил рейтинг кредитоспособности АО «А Спэйс» до уровня ruBB+, изменил прогноз на стабильный. Ранее у компании действовал рейтинг на уровне ruBB с позитивным прогнозом.

Рейтинг кредитоспособности АО «А Спэйс» обусловлен ограниченной оценкой риск-профиля отрасли, в которой работает компания, с умеренно сильными рыночными и конкурентными позициями, приемлемым уровнем долговой нагрузки при повышенной процентной нагрузке, приемлемым уровнем ликвидности, высокой оценкой рентабельности по бенчмаркам агентства, а также положительной оценкой блока корпоративных рисков.

Повышение рейтинга обусловлено увеличением масштабов деятельности АО «А Спэйс» и снижением показателей долговой и процентной нагрузки благодаря органическому росту выручки, EBITDA и операционной рентабельности. Открытие двух площадок в 2025г. и заполнение всех действующих площадей на уровне не менее 95%, а также стабильный рост арендных ставок в среднем на 25% г/г на фоне продолжающегося дефицита на рынке офисной недвижимости позволило компании улучшить финансовый профиль и сформировать объем свободных денежных потоков достаточный для погашения обязательств и финансирования большей части капитальных затрат.

АО «А Спэйс» (далее – компания, ASPACE) является оператором сервисных офисов для среднего и крупного бизнеса. Компания предоставляет услуги управления объектами коммерческой недвижимости, создает и развивает концепцию современного рабочего пространства в формате готовых офисов и индивидуальных проектов для последующей сдачи в аренду конечным пользователям на гибких коммерческих условиях и с предоставлением сервисного обслуживания. ASPACE представлен в ключевых бизнес-локациях Москвы. В портфель сети входят 11 площадок, 10 из которых находятся в эксплуатации: «Бригантина» (Белорусский субрынок), «Федерация» и «Империя» («Москва-Сити»), «Цветной бульвар» (Центральный деловой район), «Новосущевский» (Савеловский субрынок), «Технопарк» (Нагатинский деловой район), флагманский проект «Никольская» (Центральный деловой район), «Останкино» (развивающийся Бутырский субрынок) и «Новослободская» (Белорусский субрынок) и новая площадка в доходном доме Третьяковых (м. «Кузнецкий мост») площадью 4,3 тыс. кв. м. Также на стадии ремонта находится проект «Звенигородский» в г. Санкт-Петербург площадью 3,5 тыс. кв.м. С учетом нового офиса, общая площадь в управлении сети ASPACE составит 43 тыс. кв. м

Рейтинг кредитоспособности компании присваивался по консолидированной финансовой отчетности по МСФО ООО «А Спэйс» (после реорганизации в мае 2026г.- АО «А Спэйс»).

Обоснование рейтинга

Ограниченная оценка риск-профиля отрасли. Агентство оценивает риск-профиль бизнеса в сфере управления арендованным имуществом на умеренно слабом уровне, что частично компенсируется невысоким уровнем просроченной задолженности арендного бизнеса перед кредитными организациями. Бизнес обладает достаточной устойчивостью к внешних шокам, что обусловлено сегментом и локациями недвижимости, которыми управляет компания.  По состоянию на июль 2026г. вакансия в сдаваемых объектах составила 5% против 10% на ноябрь 2025г., что обусловлено заполнением сданных в эксплуатацию во 2-ом полугодии 2025г. двух площадок «Останкино» и «Новослободская». По итогам 1кв. 2026г. рыночная доля вакансии составила в среднем около 9,1% или +2 п.п. по сравнению с 1 кв. 2025г. в силу ввода новых объектов в эксплуатацию и появления вакантности в готовых площадках в регионе присутствия.

По мнению агентства, устойчивость компании сдерживается бизнес-моделью, при которой все объекты недвижимости арендуются у собственников на конечный срок в среднем от 7 до 10 лет, в силу этого присутствует риск расторжения договоров по их истечению. Агентство отмечает низкие барьеры для входа в бизнес по сравнению с другими отраслями экономики, конкуренция между участниками рынка развита в значительной степени и вероятность появления новых операторов и собственников гибких офисов оценивается как высокая.

Умеренно сильные рыночные и конкурентные позиции. Достаточная обеспеченность контрактной базой арендаторов на срок свыше 2-ух лет и локация объектов в Москве оказывают положительное влияние на оценку рыночных и конкурентных позиций ASPACE. В первом полугодии 2026г. масштабы деятельности компании в терминах площадей под управлением увеличились на 12,2%. По состоянию на июль 2026 года под управлением ASPACE находятся 10 действующих и полностью заполненных субарендаторами площадок общей площадью 40 тыс. кв.м. С учетом планируемого запуска площадки в г. Санкт-Петербурге рост масштабов деятельности компании составит еще +7,5%.

Агентство не отмечает в действующей контрактной базе компании существенного риска концентрации бизнеса на одном арендаторе и одном ключевом объекте. Компания минимизирует риски досрочного расторжения взаимоотношений с арендаторами наличием обеспечительных платежей в объеме на 1-3 месяца и санкциями, прописанными в договорах с ними. Концентрация на крупных поставщиках в структуре прогнозной выручки не выделяется, что позитивно сказывается на оценке бизнес-профиля компании.

Высокие показатели рентабельности. За 2025г. (далее – отчетный период) выручка компании выросла в 2 раза и достигла 1 564 млн руб. На горизонте года ожидается дальнейший рост выручки с учетом сохранения вакансии на низком уровне по действующим площадкам и 100% заполняемости новой площадки «Кузнецкий мост». Уровень рентабельности по EBITDA, по оценкам агентства, находится на высоком уровне по сравнению с бенчмарками агентства. По итогам 2025г. рентабельность по EBITDA составила 23% против 11% за 2024г., что обусловлено ростом масштабов деятельности и минимальным уровнем вакансии по портфелю площадей компании, а также ростом средневзвешенной арендной ставки, что соответствует рыночным тенденциям. В среднесрочной перспективе компания будет сохранять темпы роста площадей под управлением, однако текущая операционная эффективность будет поддерживать показатель рентабельности по EBITDA на уровне не ниже достигнутого.

Приемлемый уровень долговой нагрузки при повышенном уровне процентной нагрузки.  По состоянию на 31.12.2025 (далее – отчетная дата) отношение долга к EBITDA составило 1,4х по сравнению с 4,6х на 31.12.2024, что оценивается положительно и находится на высоком уровне по сравнению с бенчмарками агентства. Улучшение показателя долговой нагрузки произошло вследствие роста показателя EBITDA, при этом абсолютное значение долга за аналогичный период незначительно увеличилось.

В среднесрочной перспективе Агентство принимает во внимание активную фазу роста компании и появления других новых проектов, которые потребуют дополнительного внешнего финансирования.  Однако долговая нагрузка на горизонте года от отчетной даты оценивается на комфортном уровне в пределах 1,6х, по расчетам агентства, с учетом роста операционного денежного потока по действующим проектам, а также при условии высоковероятного погашения облигаций по колл-оферте в размере 150 млн руб. в августе 2026 г.

Покрытие процентных расходов показателем EBITDA в отчетном периоде составило 2,5х, что оценивается на уровне ниже среднего. Агентство допускает рост значения коэффициента покрытия на горизонте года до уровня выше 3,0х за счет роста операционной прибыли с учетом ежегодной индексации арендных ставок по всем действующим площадкам, а также в результате погашения обязательств с наиболее высокой стоимостью заимствования.

Приемлемый уровень ликвидности. Операционный денежный поток на горизонте года от отчетной даты с учетом остатка денежных средств покрывает прогнозные платежи по долгу и поддерживающим затратам, для финансирования же капитальных затрат частично требуется привлечение фондирования. На качественную оценку ликвидности оказывает давление отсутствие формализованной дивидендной политики. Пиков погашения обязательств на горизонте года не наблюдается, график погашения характеризуется как комфортный. По состоянию на 31.12.2025г. отсутствует концентрация долгового портфеля – максимальная доля одного кредитора менее 40% и не превышает 1 EBITDA. Риски в предоставлении новых средств или средств для рефинансирования долга оцениваются как низкие.

Умеренно высокая оценка блока корпоративных рисков. Агентство отмечает прозрачную структуру владения компанией. Качество корпоративного управления оценивается как умеренно высокое, ввиду наличия совета директоров, куда входит топ-менеджмент компании. Оценка сдерживается отсутствием коллегиального исполнительного органа и независимых директоров в составе совета директоров. Степень транспарентности бизнеса оценивается агентством на умеренно позитивном уровне. Агентство положительно оценивает выпуск компанией МСФО отчетности за 2024г. и 2025г., а также публикацию операционных результатов в открытом доступе, в том числе необязательных к раскрытию. Стратегическое обеспечение оценивается на умеренно высоком уровне: предоставленная финансовая модель и стратегия компании содержат исчерпывающую информацию по операционным и финансовым показателям исходя из текущего пула проектов, определены четкие критерии их достижения. Компания страхует ключевые для своей деятельности риски, однако отсутствие формализованной системы риск-менеджмента, сдерживает оценку. 

Оценка внешнего влияния

Факторы внешнего влияния отсутствуют.

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): ruBB+

Оценка внешнего влияния: -

Прогноз по рейтингу

По рейтингу установлен стабильный прогноз, что предполагает высокую вероятность сохранения кредитного рейтинга на текущем уровне на горизонте 12 месяцев.

Регуляторное раскрытие