Москва, 13.10.2026

Резюме

«Эксперт РА» понизил рейтинг кредитоспособности ООО «Созидание» до уровня ruBB+, прогноз по рейтингу - стабильный. Ранее у компании действовал рейтинг на уровне ruBBB- со стабильным прогнозом.

Понижение рейтинга обусловлено ростом долговой нагрузки по итогам 2025 г. (далее – отчетный год), а также снижением показателей рентабельности. Рост долговой нагрузки по итогам 2025 г. в основном связан с приобретением и началом реализации масштабного девелоперского проекта в г. Москва, и, как следствие, снижением уровня покрытия проектного долга остатками на эскроу-счетах, а также сокращением показателя EBITDA по итогам отчетного года. Дополнительным фактором давления на рейтинг являются ожидания агентства по сохранению долговой нагрузки выше верхней границы бенчмарка агентства на среднесрочном горизонте.

Рейтинг кредитоспособности ООО «Созидание» обусловлен слабой оценкой риск-профиля отрасли, сильными рыночными и конкурентными позициями, приемлемым уровнем рентабельности, высокой долговой нагрузкой при умеренно низком покрытии процентных платежей, комфортной ликвидностью и умеренно высоким качеством корпоративного управления.

ООО «Созидание» (далее – компания) является материнской консолидирующей компанией Группы «Талан» (далее – Группа, Талан), специализирующейся на реализации проектов в сфере жилой недвижимости. Группа была основана в 2002 году в г. Ижевске. На сегодня Талан – это федеральный девелопер, работающий в 12 регионах России от Твери до Владивостока.

Рейтинг кредитоспособности компании присваивался по консолидированной финансовой отчетности МСФО ООО «Созидание».

Обоснование рейтинга

Слабая оценка риск-профиля отрасли. Агентство консервативно оценивает отраслевые риски сектора жилищного строительства прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Спрос на недвижимость чувствителен к изменениям внешних условий. При их ухудшении и отсутствии стимулирующих мер государственной поддержки продажи на рынке могут снижаться, что повышает риск роста стоимости финансирования. При этом возможности управления рентабельностью и продажами участниками рынка могут быть ограниченными в негативном бизнес-цикле отрасли, когда стимулировать спрос без снижения стоимости жилья затруднительно. Последние несколько лет основным драйвером поддержания спроса на квартиры выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства и со стороны девелоперов. Сворачивание программы безадресной льготной ипотеки с июля 2024 года оказало негативное влияние на натуральные объемы продаж участников рынка, привело к расширению продаж с использованием рассрочек.

По мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль. При этом агентство отмечает большой масштаб деятельности Группы Талан, в течение последних пяти лет Группа нарастила объемы строительства и обеспеченность земельным банком более, чем в два раза, и поддерживает широкую географическую диверсификацию по регионам присутствия. Агентство также позитивно оценивает широкий масштаб бизнеса на Дальнем Востоке, где по-прежнему продолжает действовать дальневосточная ипотека, что позволяет Группе сглаживать негативный эффект после отмены массовой льготной ипотеки.

Сильные рыночные и конкурентные позиции. По совокупному объему текущего строительства в размере 770 тыс. кв. м. на октябрь 2026 года (против 935 тыс. кв. м годом ранее) Группа входит в топ-25 крупнейших застройщиков страны. При этом Группа занимает лидирующие позиции по объему текущего строительства г. Набережные Челны и г. Хабаровск. Подавляющее большинство регионов присутствия с долей в выручке 10% и выше (г. Хабаровск, Набережные Челны, Москва) характеризуются высоким инвестиционным потенциалом, что оказывает позитивное влияние на оценку критерия рынка сбыта. Агентство оценивает на высоком уровне обеспеченность Группы текущим земельным банком – она составляет более 10 лет при текущих темпах строительства. Портфель проектов Группы хорошо диверсифицирован – объем денежных поступлений от одного проекта по итогам 2025 года не превысил 15%, что положительно оценивается агентством. В период 2026-2028 гг. агентство ожидает роста доли денежных поступлений от проекта, реализуемого в г. Москва, однако его доля не превысит 30% от общего объема поступлений.

Приемлемый уровень рентабельности. По итогам 2025 г. рентабельность по EBITDA, скорректированная на финансовый компонент в выручке, снизилась до 10%. На динамику рентабельности повлиял рост коммерческих расходов и себестоимости, в том числе вследствие интенсивного начала строительства новых масштабных проектов. На горизонте двух лет от отчетной даты агентство ожидает восстановления рентабельности по EBITDA вследствие завершения более маржинальных проектов в период 2026-2027 гг.

Высокая долговая нагрузка при умеренно низком покрытии процентных платежей. По данным МСФО общий объем долга Группы на 31.12.2025 (далее – отчетная дата) составил 110,8 млрд руб. (против 53,9 млрд руб. годом ранее), большая часть из которых пришлась на проектное финансирование. Принимая во внимание остатки на аккредитивных счетах и счетах эскроу (в пределах сумм выборки проектного долга), отношение чистого долга к EBITDA, скорректированной на финансовый компонент в выручке, по расчетам агентства, составило 13,3х (2024 г.: 2,1х). Рост долговой нагрузки обусловлен приобретением в июне 2025 г. и началом реализации масштабного девелоперского проекта в г. Москва, снижением уровня покрытия проектного долга остатками на эскроу-счетах, а также сокращением показателя EBITDA по итогам отчетного года. На горизонте двух лет от отчетной даты агентство ожидает планомерного снижения долговой нагрузки по мере наращивания продаж и приближения сроков сдачи запущенных проектов, однако показатель будет находиться выше верхнего бенчмарка агентства в среднесрочной перспективе. Отношение EBITDA, скорректированной на финансовый компонент в выручке, к уплаченным процентам за отчетный период снизилось до 1,1х вследствие роста долговой нагрузки и сокращения показателя EBITDA.

Комфортный уровень ликвидности. При анализе показателя прогнозной ликвидности на горизонте года от отчётной даты агентство учитывало тот факт, что операционные расходы будут финансироваться преимущественно проектными долгом. Группа располагает существенным объемом источников ликвидности в виде денежных средств и их эквивалентов, невыбранных кредитных линий по проектному финансированию для покрытия всех потребностей Группы в финансировании операционных и капитальных затрат, покрытия долговых обязательств на протяжении года от отчетной даты. Учитывая опыт работы компании с кредитными организациями и диверсифицированный кредитный портфель риски рефинансирования корпоративного долга или отказа в предоставлении новых средств со стороны банков на горизонте года оцениваются как невысокие.

Умеренно высокая оценка блока корпоративных рисков. Агентство положительно оценивает концентрированную структуру собственности Группы. Единоличным исполнительным органом Группы выступает управляющая организация – ООО «УК «Талан» (далее – УК «Талан»), которая не находится под контролем ООО «Созидание». Контролирующим лицом УК «Талан» выступает бенефициар Группы. Агентство отмечает создание совета директоров в июле 2026 г. на уровне УК «Талан» в числе трех человек, а также наличие коллегиального исполнительного органа – правления, состоящего из пяти человек. Полномочия совета директоров, правления и единого казначейства Группы также переданы на уровень УК «Талан». Политика в области риск-менеджмента не регламентирована, что сдерживает оценку фактора. Качество стратегического планирования оценивается на высоком уровне. Группа характеризуется умеренно высоким уровнем транспарентности - Группа подготавливает и публикует в открытом доступе отчетность по МСФО.

Оценка внешнего влияния

Факторы внешнего влияния отсутствуют.

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): ruBB+

Оценка внешнего влияния:-

Прогноз по рейтингу

По рейтингу установлен стабильный прогноз, что предполагает высокую вероятность сохранения кредитного рейтинга на текущем уровне на горизонте 12 месяцев.

Регуляторное раскрытие