«Эксперт РА» подтвердил рейтинг компании «Лидер Инвест» на уровне ruBBВ+
Москва, 26 декабря 2018 г.
Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «Лидер Инвест» на уровне ruВВB+. Прогноз по рейтингу – стабильный.
АО «Лидер Инвест» (далее – компания), входящая в Группу АФК «Система» (ruA-, стаб.), – один из крупнейших московских девелоперов, реализующих жилье в бизнес и комфорт сегментах. В настоящее время в активной стадии строительства находится 20 проектов, преимущественно точечной застройки, большая часть которых планируется к сдаче в 2018-2019 годах. Все проекты расположены в границах «старой» Москвы, чья инвестиционная привлекательность высоко оценивается агентством. Компания осуществляет все операции в российских рублях, что позволяет ей не зависеть от волатильности на валютном рынке.
В 2018 году компанией были достигнуты несколько ключевых стратегических целей. Объекты эксклюзивной точечной застройки, в которой Компания является лидером Москвы по количеству проектов в продаже, были объединены под новым зонтичным брендом «Счастье». Под этим названием теперь будут выходить все клубные дома компании в сегментах комфорт и бизнес. Также в качестве стратегически важного сегмента строительства Компания выделила строительство проектов комплексного освоения территорий (КОТ). В 2018 году Компания приступила к строительству многофункционального жилого комплекса бизнес-класса ЖК «Крылья» (бывш. Лобачевского 120) на юго-западе Москвы и готовится к старту строительства масштабного жилого квартала бизнес-класса ЖК «Central Park». Реализация этих проектов позволит диверсифицировать портфель проектов, что положительно оценивается агентством. Агентство по-прежнему оценивает вероятность поддержки со стороны контролирующего акционера как умеренно высокую ввиду возможности передачи материнской компанией (ПАО АФК «Система») крупных земельных участков для строительства в среднесрочной перспективе.
В 2018 году Компания осуществляла перепроектирование проекта ЖК «Крылья», что привело к значительному уменьшению объема площадей в продаже в течении года. В связи с этим прогнозы Компании по уровню выручки и чистой прибыли по итогам текущего года были оценены агентством более консервативно. Вместе с тем, по оценкам менеджмента, изменения в проекте позволят улучшить показатели рентабельности проекта. Дополнительное давление на финансовый результат оказали затраты на продвижение новых брендов. Несмотря на то, что указанные расходы носят единоразовый характер, агентство ожидает снижение EBITDA margin с 33% по итогам 2017 года до 19% по итогам 2018 года. Агентство ожидает восстановления показателей рентабельности с 2019 года. Ввиду начисленного во 2-ом полугодии 2017 года 100% резерва на значительную часть авансов, выданных под строительство, показатели рентабельности, рассчитываемые по скорректированной на переоценки чистой прибыли, продолжают оказывать сдерживающее влияние на уровень рейтинга.
Компания также пересмотрела свою политику в отношении размера аккумулируемых на балансе денежных средств, что оказало положительное влияние на значения прогнозной, абсолютной и текущей ликвидности. Объем денежных средств на балансе увеличился с 925 млн руб. на 31.12.2017 до 2,5 млрд руб. по состоянию на 30.06.2018 (далее – отчетная дата). В октябре 2018 года также был продан бизнес-центр «Декарт», строительство которого осуществлялось в рамках 2-й очереди проекта Nagatino I-Land, что обеспечило дополнительные поступления в размере 4,8 млрд руб. Итоговое значение операционного денежного потока на горизонте следующих после отчетной даты 18 месяцев, по оценкам агентства, составит 7 млрд руб. По оценкам агентства, совокупный объем доступной ликвидности, с учетом средств в рамках открытых кредитных линий, на горизонте 18 мес., начинающихся 01.07.18 составит 17,2 млрд руб. Большая часть средств будет направлена на выплаты по телу долга и его обслуживание – агентство оценивает эти затраты на уровне 8,5 млрд руб. Также в 2018-2019 годах 5,3 млрд руб. Компания планирует направить на приобретение новых площадок для строительства. Таким образом, ожидается получение положительного денежного потока, который увеличит подушку ликвидности на балансе компании к концу 2019 года. Агентство не ожидает распределение ликвидности в виде выплат дивидендов акционерам в это время.
Коэффициент абсолютной ликвидности вырос с 0,2 на 31.12.2017 до 0,6 на отчетную дату, коэффициент текущей ликвидности – с 1,25 до 1,4 соответственно. Для целей расчета абсолютной ликвидности агентство, как и ранее, не учитывало в обязательствах краткосрочную кредиторскую задолженность, представленную договорными обязательствами по реализации объектов недвижимости. В феврале 2018 года Компания разместила выпуск облигаций объемом 5 млрд. руб. со сроком погашения пять лет с офертой в 2021 году и выплатила значительную часть по выпуску с офертой в июне 2018 года. В результате, средний срок погашения обязательств по кредитам и займам Компании превысил два года. Компания сократила объем краткосрочных обязательств с 4,5 млрд руб. на 31.12.2017 до 1,7 млрд руб. по состоянию на 30.06.18. Остаток по ранее выданному акционерному займу, как и планировалось ранее, был полностью погашен в 4-ом квартале 2018 года. Тем не менее, метрики текущей и общей долговой нагрузки продолжают оказывать сдерживающее влияние на уровень рейтинга. По состоянию на отчетную дату значение коэффициент «долг/EBITDA» оценивается на уровне 2,6, а покрытие долга CFO и FFO составило 23% и 7% соответственно.
Поддержку уровню рейтинга оказывают положительные оценки качества корпоративного управления и системы риск-менеджмента, а также высокий уровень информационной прозрачности.
В соответствии с отчетностью МСФО выручка по итогам 4-х кварталов, завершившихся 30.06.2018, составила 8,5 млрд рублей, чистый убыток – 141 млн рублей. На 30.06.2018 собственный капитал компании составлял 8,7 млрд рублей, активы – 26 млрд рублей.
Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.
Кредитный рейтинг АО «Лидер Инвест» был впервые опубликован 22.12.2016. Предыдущий рейтинговый пресс-релиз по данному объекту рейтинга был опубликован 24.04.2018.
Кредитный рейтинг присвоен по российской национальной шкале и является долгосрочным. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по нему ожидается не позднее года с даты выпуска настоящего пресс-релиза.
При присвоении кредитного рейтинга применялась методология присвоения рейтингов кредитоспособности нефинансовым компаниям https://raexpert.ru/ratings/credits/method (вступила в силу 20.09.2018).
Присвоенный рейтинг и прогноз по нему отражают всю существенную информацию в отношении объекта рейтинга, имеющуюся у АО «Эксперт РА», достоверность и качество которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими. Ключевыми источниками информации, использованными в рамках рейтингового анализа, являлись данные Банка России, АО «Лидер Инвест», а также данные АО «Эксперт РА». Информация, используемая АО «Эксперт РА» в рамках рейтингового анализа, являлась достаточной для применения методологии.
Кредитный рейтинг был присвоен в рамках заключенного договора, АО «Лидер Инвест» принимало участие в присвоении рейтинга.
Число участников рейтингового комитета было достаточным для обеспечения кворума. Ведущий рейтинговый аналитик представил членам рейтингового комитета факторы, влияющие на рейтинг, члены комитета выразили свои мнения и предложения. Председатель рейтингового комитета предоставил возможность каждому члену рейтингового комитета высказать свое мнение до начала процедуры голосования.
АО «Эксперт РА» в течение последних 12 месяцев не оказывало АО «Лидер Инвест» дополнительных услуг.
Кредитные рейтинги, присваиваемые АО «Эксперт РА», выражают мнение АО «Эксперт РА» относительно способности рейтингуемого лица (эмитента) исполнять принятые на себя финансовые обязательства и (или) о кредитном риске его отдельных финансовых обязательств и не являются установлением фактов или рекомендацией покупать, держать или продавать те или иные ценные бумаги или активы, принимать инвестиционные решения.
Присваиваемые АО «Эксперт РА» рейтинги отражают всю относящуюся к объекту рейтинга и находящуюся в распоряжении АО «Эксперт РА» информацию, качество и достоверность которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими.
АО «Эксперт РА» не проводит аудита представленной рейтингуемыми лицами отчётности и иных данных и не несёт ответственность за их точность и полноту. АО «Эксперт РА» не несет ответственности в связи с любыми последствиями, интерпретациями, выводами, рекомендациями и иными действиями третьих лиц, прямо или косвенно связанными с рейтингом, совершенными АО «Эксперт РА» рейтинговыми действиями, а также выводами и заключениями, содержащимися в пресс-релизах, выпущенных АО «Эксперт РА», или отсутствием всего перечисленного.
Представленная информация актуальна на дату её публикации. АО «Эксперт РА» вправе вносить изменения в представленную информацию без дополнительного уведомления, если иное не определено договором с контрагентом или требованиями законодательства РФ. Единственным источником, отражающим актуальное состояние рейтинга, является официальный интернет-сайт АО «Эксперт РА» www.raexpert.ru.
