«Эксперт РА» подтвердил рейтинг компании «ГК «Пионер» на уровне ruBBB
Москва, 11 апреля 2019 г.
Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «ГК «Пионер» на уровне ruBBB. Прогноз по рейтингу – стабильный.
Группа компаний «Пионер» (далее – компания, Группа) является классическим девелопером, который осуществляет строительство объектов жилой недвижимости в границах «старой» Москвы и в г. Санкт-Петербурге. Более 80% строящегося жилья сосредоточено в г. Москве, что позволяет компании поддерживать высокие показатели рентабельности. По итогам периода с 30.06.2017 по 30.06.2018 (далее – отчетный период) рентабельность активов и продаж, рассчитанная на базе скорректированной чистой прибыли, составила 8% и 9% соответственно, EBITDA margin – 18%. Агентство по-прежнему положительно оценивает диверсификацию выручки, ввиду отсутствия риска концентрации на одном покупателе.
В связи с тем, что объем строящихся Группой площадей существенно ниже, чем у лидеров рынка, её конкурентные позиции являются ограниченными, по мнению агентства. В то же время, компания строит и реализует несколько крупных проектов, расположенных в г. Москве, что позволяет нивелировать риск концентрации денежных потоков на одном проекте. Агентство отмечает, что степень готовности большей части проектов превысит 30% к 1 июля 2019 года, что позволяет финансировать их строительство в соответствии со старыми правилами с использованием средств физических лиц по ДДУ (договоры долевого участия). Различная степень готовности проектов обуславливает растянутые во времени поступления от продаж, что позволит компании поддерживать стабильное значение операционного денежного потока на протяжении следующих двух лет после 30.06.2018 (далее – отчетная дата). Прогнозное значение CFO покрывает в полном объеме краткосрочный долг в размере 5,2 млрд руб., из которых 1,8 млрд руб. приходится на оферту по облигационному выпуску, запланированную на апрель 2020 года, а также процентные платежи, которые составят 3,2 млрд руб. на рассматриваемом горизонте, что оказывает положительное влияние на уровень рейтинга. Дополнительным источником ликвидности на проектах также является проектное финансирование, предоставленное ПАО «Сбербанк».
Крупнейшими проектами, строительство которых будет вестись в соответствии с требованиями 478-ФЗ, являются ЖК «Life-Варшавская 1» и ЖК «Life-Варшавская-2». При этом агентство отмечает сохраняющуюся неопределенность в отношении источников финансирования строительства 1-ой из двух очередей ЖК «Life-Варшавская 1», так как запланированная готовность очереди к июлю 2019 года может не превысить 30%, вследствие чего дальнейший объем поступлений будет размещаться на эскроу-счетах, что может ограничить доступ компании к источникам ликвидности.
Агентство по-прежнему оценивает уровень общей долговой нагрузки как умеренно высокий. По состоянию на отчетную дату долговая нагрузка компании оценивалась на уровне 10,4 млрд руб., а ее отношение к EBITDA за отчетный период составило 2х. Агентство положительно оценивает покрытие долга FFO – оно оценивается на уровне 44%. Одновременно с этим, невысокое значение операционного денежного потока компании не позволяет высоко оценить метрики текущей долговой нагрузки. Покрытие процентов к уплате в ближайшие 12 мес. после отчетной даты CFO не превышает 25%, их отношение к EBITDA за отчетный период составило 0,4.
Показатель абсолютной ликвидности продолжает оказывать сдерживающее влияние на уровень рейтинга. С учетом реклассификации части кредиторской задолженности, представляющей собой авансы от покупателей, значение коэффициента составило 0,2. При этом агентство отмечает умеренно высокое значение коэффициента текущей ликвидности - 1,1 на 30.06.2018.
В 2018 году компанией были осуществлены инвестиции в совместное предприятие, занимающееся строительством инвестиционной недвижимости в г. Нью-Йорке. По состоянию на отчетную дату рублевый эквивалент этих инвестиций составил 1,2 млрд руб. В условиях необходимости дополнительного финансирования этого проекта, которое будет номинировано в долларах США, а также неопределенности его размера, профиль валютных рисков оказывает сдерживающее влияние на уровень рейтинга.
Агентство продолжает позитивно оценивать блок факторов корпоративных рисков, в частности, высокий уровень информационной транспарентности, организацию риск-менеджмента. Тем не менее, качество корпоративного управления продолжает оказывать сдерживающее влияние на уровень рейтинга в связи с отсутствием в совете директоров независимых участников.
По данным консолидированной отчетности МСФО, выручка компании за период с 30.06.2017 по 30.06.2018 составила 29,2 млрд руб., чистая прибыль – 2,6 млрд руб., активы компании на 30.06.2018 составили 35,1 млрд руб., капитал – 4,9 млрд руб.
Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.
Кредитный рейтинг АО «ГК «Пионер» был впервые опубликован 17.04.2018. Предыдущий рейтинговый пресс-релиз по данному объекту рейтинга был опубликован 17.04.2018.
Кредитный рейтинг присвоен по российской национальной шкале и является долгосрочным. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по нему ожидается не позднее года с даты выпуска настоящего пресс-релиза.
При присвоении кредитного рейтинга применялась методология присвоения рейтингов кредитоспособности нефинансовым компаниям https://raexpert.ru/ratings/credits/method (вступила в силу 20.09.2018).
Присвоенный рейтинг и прогноз по нему отражают всю существенную информацию в отношении объекта рейтинга, имеющуюся у АО «Эксперт РА», достоверность и качество которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими. Ключевыми источниками информации, использованными в рамках рейтингового анализа, являлись данные Банка России, АО «ГК «Пионер», а также данные АО «Эксперт РА». Информация, используемая АО «Эксперт РА» в рамках рейтингового анализа, являлась достаточной для применения методологии.
Кредитный рейтинг был присвоен в рамках заключенного договора, АО «ГК «Пионер» принимало участие в присвоении рейтинга.
Число участников рейтингового комитета было достаточным для обеспечения кворума. Ведущий рейтинговый аналитик представил членам рейтингового комитета факторы, влияющие на рейтинг, члены комитета выразили свои мнения и предложения. Председатель рейтингового комитета предоставил возможность каждому члену рейтингового комитета высказать свое мнение до начала процедуры голосования.
АО «Эксперт РА» в течение последних 12 месяцев не оказывало АО «ГК «Пионер» дополнительных услуг.
Кредитные рейтинги, присваиваемые АО «Эксперт РА», выражают мнение АО «Эксперт РА» относительно способности рейтингуемого лица (эмитента) исполнять принятые на себя финансовые обязательства и (или) о кредитном риске его отдельных финансовых обязательств и не являются установлением фактов или рекомендацией покупать, держать или продавать те или иные ценные бумаги или активы, принимать инвестиционные решения.
Присваиваемые АО «Эксперт РА» рейтинги отражают всю относящуюся к объекту рейтинга и находящуюся в распоряжении АО «Эксперт РА» информацию, качество и достоверность которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими.
АО «Эксперт РА» не проводит аудита представленной рейтингуемыми лицами отчётности и иных данных и не несёт ответственность за их точность и полноту. АО «Эксперт РА» не несет ответственности в связи с любыми последствиями, интерпретациями, выводами, рекомендациями и иными действиями третьих лиц, прямо или косвенно связанными с рейтингом, совершенными АО «Эксперт РА» рейтинговыми действиями, а также выводами и заключениями, содержащимися в пресс-релизах, выпущенных АО «Эксперт РА», или отсутствием всего перечисленного.
Представленная информация актуальна на дату её публикации. АО «Эксперт РА» вправе вносить изменения в представленную информацию без дополнительного уведомления, если иное не определено договором с контрагентом или требованиями законодательства РФ. Единственным источником, отражающим актуальное состояние рейтинга, является официальный интернет-сайт АО «Эксперт РА» www.raexpert.ru.
