Москва, 10 декабря 2021 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «Проект-Град» на уровне ruA-. Прогноз по рейтингу – стабильный.

ООО «Проект-Град» является 100% дочерней компанией ООО «А101». В рамках Группы «А101» (далее – «группа») компания «Проект-Град» выступает крупнейшим держателем земельных участков, признаваемых инвестиционной недвижимостью по МСФО. В декабре 2020 года «Проект-Град» выступил эмитентом дебютного выпуска биржевых облигаций группы. Компания входит в периметр консолидации Группы «А101», доля активов «Проект-Град» и его дочерних обществ в консолидированной отчетности группы составляет более 30%, кроме того, на уровне материнской компании действует система единого казначейства, позволяющая оптимизировать управление внутригрупповыми денежными потоками. Учитывая эти факторы, агентство в соответствии с действующей методологией использовало консолидированную отчетность Группы «А101» по стандартам МСФО для присвоения кредитного рейтинга «Проект-Град».

ООО «А101» (далее - «компания», «А101») является головной консолидирующей компанией всех активов Группы «А101» (далее – «Группа») – крупного российского девелопера жилья. Все объекты компании строятся на территории Новой Москвы вблизи новых станций метро.

Риск-профиль отрасли компании оценивается агентством крайне консервативно. Жилищное строительство в России характеризуется повышенным риском из-за большой чувствительности отрасли к колебаниям экономических циклов, большой длительности девелоперских проектов, а также из-за снижения реальных располагаемых доходов населения в последние семь лет. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Барьеры для входа новых игроков оцениваются агентством как невысокие.

Рыночные и конкурентные позиции группы находятся на высоком уровне. Объем текущего строительства, который составляет порядка 0,8 млн. кв. м., находится на уровне выше среднего по бенчмаркам агентства. Объем земельного банка компании высокий по рыночным меркам и при текущих темпах строительства создает обеспеченность ресурсной базой на срок более 10 лет, что оценивается позитивно. Компания ведет свою деятельность на территории Новой Москвы, где среднедушевые доходы населения выше бенчмарков агентства, что соответствует максимальной оценке критерия рынка сбыта. Риски, связанные с концентрацией бизнеса, отсутствуют: доля крупнейшего контрагента в структуре выручки составляет менее 1%, доля крупнейшего контрагента в структуре себестоимости составляет порядка 5%, строительные площадки компании диверсифицированы по географическому признаку, хотя и наблюдается незначительная концентрация формирования выручки на одном из проектов.

Уровень долговой нагрузки оценивается агентством позитивно. По расчетам агентства отношение долга к EBITDA по МСФО на 31.12.2020 (далее – «отчетная дата») уменьшилось и составило 1,6х. Долг группы представлен долгосрочным кредитом от системообразующего банка с государственным участием, а также один облигационным займом незначительного объема относительно общего объема долгового портфеля. Проектное финансирование не учитывалось в составе долга, поскольку объем долга по проектному финансированию полностью покрывается накопленными средствами на эскроу-счетах. Агентство ожидает, что на горизонте года от отчетной даты отношение долга к EBITDA снизится до уровня ниже 1,0х благодаря усилению финансовых показателей из-за благоприятной ценовой конъюнктуры, роста объема реализации недвижимости, ввода в эксплуатацию построенных проектов и признанию части выручки по строящимся объектам. Уровень процентной нагрузки также оказывает позитивное влияние на рейтинг: на отчетную дату покрытие процентных платежей показателем EBITDA составило около 5,3х. Агентство видит возможным улучшение процентного покрытия в следующие 12 месяцев после отчетной даты до уровня выше 9,0х благодаря росту EBITDA на фоне усиления финансовых показателей из-за аналогичных причин, перечисленных выше.

Качественную оценку ликвидности компании сдерживает отсутствие диверсификации источников фондирования – на отчетную дату значительная часть долга группы была представлена долгосрочным кредитом от единственного банка. Отсутствие пиков погашения долга частично компенсирует низкий уровень диверсификации кредиторов. Прогнозная ликвидность компании оказывает умеренно позитивное влияние на рейтинг: операционный денежный поток на горизонте года от отчетной даты с учетом остатка денежных средств и невыбранных кредитных линий полностью покрывает плановые платежи по долгу и капитальным затратам.

Рентабельности группы по EBITDA по итогам 2020 года составила порядка 37%, что выше бенчмарков агентства и существенно превышает среднеотраслевые значения. Рентабельность по FCF в размере 27% также находится на уровне выше бенчмарков агентства и оказывает поддержку рейтингу компании. Драйвером рентабельности является удачное расположение земельного банка компании вблизи от новых строящихся станций метро, а также благоприятная ценовая конъюнктура рынка. Агентство ожидает, что рентабельность группы по EBITDA на горизонте года от отчетной даты существенно не изменится, а рентабельность по FCF продемонстрирует незначительное улучшение. Агентство выделяет отсутствие валютных рисков, у компании нет валютных активов и обязательств, а также валютных операций, что оценивается позитивно.

Блок корпоративных рисков оценен агентством на умеренно высоком уровне. В октябре 2021 года была закрыта сделка по приобретению 49%-ой бенефициарной доли в капитале Группы «А101» у государственного банка непрофильных активов «Траст» структурами, аффилированными с мажоритарным владельцем. Таким образом, в настоящий момент 100% капитала компании контролирует одна группа связанных лиц, что, по мнению Агентства, благоприятно отразится на качестве корпоративного управления. Из недостатков в блоке корпоративных рисков стоит отметить отсутствие промежуточной отчетности МСФО с заключением аудитора, подготавливаемой на уровне материнской компании, недостаточный объем раскрытия компанией значимой информации в публичном доступе, а также отсутствие независимых директоров составе совета директоров. Система управления рисками соответствует профилю рисков, принимаемых на себя компанией. Осуществляется страхование имущества и гражданской ответственности.

Объем активов компании по консолидированной финансовой отчетности по МСФО по состоянию на 31.12.2020 составил 119,6 млрд руб., капитал – 50,1 млрд руб., выручка компании за 2020 год составила 39,9 млрд руб., чистая прибыль за тот же период – 14,8 млрд рублей.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.