Москва, 14 декабря 2021 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» присвоило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «Элит Строй» на уровне ruBBB. Прогноз по рейтингу – стабильный.

ООО «Элит Строй» (далее – Группа, «ГК Страна Девелопмент») является материнской компанией для специализированных застройщиков, входящих в группу компаний «Страна Девелопмент». Группа осуществляет свою деятельность в г. Тюмени, Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге.

Агентство консервативно оценивает отраслевые риски компании. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Реальные располагаемые доходы населения снижаются на протяжении последних нескольких лет, а распространение коронавирусной инфекции по миру и последовавшее за этим ухудшение макроэкономических условий оказывает дополнительное давление на платежеспособный спрос. Реализуемые государством меры по поддержанию строительного сектора, главным образом в виде субсидирования процентных ставок по ипотеке, существенно подстегнувшие спрос на квартиры в течение 2020 года и 1 полугодия 2021 года, уже в значительной степени исчерпали свой ресурс. Вследствие этого агентство консервативно оценивает подверженность отрасли внешним шокам. При этом вследствие реформы строительной отрасли, связанной с переходом на проектное финансирование и, как следствие, уходом с рынка небольших игроков, постепенно снижается объем предложения на рынке со стороны девелоперов, что поддерживает спрос на квартиры у действующих компаний. Тем не менее, по мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль. При этом агентство отмечает, что ГК Страна Девелопмент является одним из лидеров рынка Тюменской обл. и входит в топ-5 крупнейших компаний по текущему объему строительства, что свидетельствует о значительных рыночных позициях компании.

Земельный фонд в собственности по данным Группы составляет почти 2 млн кв. м, что свидетельствует об обеспеченности земельным банком на 4,8 лет при текущих темпах строительства. В 2020 году объем текущего строительства составил 415 тыс. кв. м, что оценивается агентством умеренно консервативно. Текущий портфель проектов Группы характеризуется высокой диверсификацией – доля крупнейшего проекта ЖК «Звездный городок» в совокупной выручке за 2020 год составляет около 27%, что оказывает положительное влияние на рейтинговую оценку. Тем не менее, согласно текущему графику продаж, в перспективе 2022–2023 гг. на долю крупнейшего проекта будет приходиться около 35% выручки, что предельно близко по бенчмаркам агентства для ухудшения оценки концентрации активов. При этом агентство сдержанно оценивает риски от концентрации и ожидает органическое сокращение доли крупнейшего жилого комплекса в выручке по мере запуска новых проектов. На ключевой рынок Группы – Тюменскую область – приходится 86% выручки в 2020 году, на Московскую область – 17%, также учитывалось то, что в будущих проектах Группа ожидает выход на рынок Санкт-Петербурга. В регионах, на которых работает Группа среднедушевой доход выше среднего уровня по стране, что оказывает поддержку ценовой политике компании и маржинальности ее деятельности.

На текущий момент большая часть проектов Группы реализуются через механизм проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. В результате этого долговая нагрузка компании увеличилась с 5,0 млрд руб. на конец 2019 года до 12,4 млрд руб. по состоянию на 31.12.2020 (далее – отчетная дата), при этом кредитный портфель на 72% представлен проектным финансированием. Общая долговая нагрузка Группы на конец 2020 года в терминах Долг/EBITDA составила 1,8х. По оценкам агентства в 2021 году данный показатель ожидается на уровне 1,9х, в 2022 году – на уровне 2,7х. Данная волатильность объясняется началом нового цикла строительства крупных проектов в 2022 году. Процентная нагрузка Группы в 2020 году снизилась по сравнению с показателем 2019 года с 4,3х до 5,8х. В прогнозных 2021–2022 гг. агентство не ожидает, что данный показатель опустится ниже 5,0х, что оказывает положительное влияние на уровень рейтинга. Умеренно поддерживающее влияние на оценку долговой нагрузки оказывает показатель отношения собственного капитала к активам Группы на уровне 0,57х.

При анализе показателя прогнозной ликвидности на горизонте года от отчётной даты агентство учитывало тот, факт, что операционные расходы будут финансироваться преимущественно проектными долгом. В качестве источников ликвидности, помимо денежных средств на балансе во внимание принимался доступный размер невыбранных кредитных линий. Качественную оценку ликвидности Группы сдерживает отсутствие формализованной дивидендной политики. Риски рефинансирования корпоративного долга или отказа в предоставлении новых средств со стороны банков на горизонте года оцениваются как невысокие.

Несмотря на то, что Группа работает на региональных рынках жилищного строительства с более низкой маржинальностью, рентабельность оценивается позитивно ввиду того, что показатель рентабельности Группы находится выше верхнего уровня границы бенчмарка. На отчетную дату рентабельность по EBITDA составила 28%, а прогнозные значения данного показателя в 2021–2022 гг. не ожидаются ниже бенчмарка агентства на уровне 20% для высокой оценки фактора.

Агентство умеренно позитивно оценивает практику корпоративного управления в Группе. В ГК Страна Девелопмент функционирует коллегиальный орган принятия решений – Правление, компетенции членов которого не вызывают сомнений. Структура акционеров и организационная структура Группы в целом характеризуются высокой прозрачностью. Агентство консервативно оценивает уровень стратегического обеспечения Группы – прогнозы осуществляются на попроектной основе, а консолидированная модель ГК не в полной мере является инструментом для принятия стратегических решений. Степень транспарентности также оценивается умеренно положительно агентством, хотя и ограничивается отсутствием публикации необязательной к раскрытию значимой информации. Также сдерживающее влияние на оценку корпоративных рисков оказывает отсутствие Совета Директоров и отдельного подразделения по управления рисками Группы. В то же время агентство отмечает, что Группа находится в процессе формализации корпоративного управления: к 1 кварталу 2022 года ожидается создание Совета Директоров и Комитета по управлению рисками.

По данным консолидированной отчетности МСФО выручка ООО «Элит Строй» за 2020 год составила 11 млрд руб., чистая прибыль – 2 млрд руб., активы Группы на 31.12.2020 составили 21 млрд руб., собственный капитал – 3,5 млрд руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.