Москва, 28 октября 2021 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «Созидание» на уровне ruBB. Прогноз по рейтингу - стабильный.

ООО «Созидание» (далее – «компания») является материнской консолидирующей компанией Группы «Талан» (далее – «Группа», «Талан»), специализирующейся на реализации проектов в сфере жилой недвижимости. Группа была основана в 2002 году, первые объекты ЖК «Премьера», ЖК «Изумруд» и ЖК «Рябинушки» построены в г. Ижевске. В 2012 году началась региональная экспансия с г. Пермь. На текущий момент компании Группы осуществляют работы по проектированию и строительству жилой недвижимости в 11 регионах России: города Ижевск, Пермь, Уфа, Набережные Челны, Тюмень, Тверь, Хабаровск, Владивосток, Ханты-Мансийск, Сочи и Ярославль.

Изменение прогноза обусловлено сдвигом сроков начала реализации по одним проектам и старта продаж по другим на фоне роста цен на стройматериалы. Вследствие этого темпы реализации площадей оказались ниже ожиданий агентства, что привело к более скромной динамике наполнения эскроу-счетов. Также Группа планирует привлечение облигационных займов для приобретение новых земельных участков под застройку. Это способствовало негативной переоценке объемов текущего строительства и прогнозной долговой нагрузки, скорректированной на сумму эскроу-счетов в пределах привлекаемых проектных кредитов.     

Агентство по-прежнему консервативно оценивает риск-профиль отрасли жилищного строительства. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Устойчивость к внешним шокам оценивается как низкая прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ожидаемой отдачи на фоне неопределенности будущего роста реальных располагаемых доходов населения. Несмотря на распространения коронавирусной инфекции по миру и последовавшее за этим ухудшение макроэкономических условий в России, рынок недвижимости испытывал положительную динамику благодаря реализуемым государством меры по поддержанию строительного сектора, главным образом в виде субсидирования процентных ставок по ипотеке. Этот фактор в значительной степени нивелировал риск снижение спроса на жилье из-за макроэкономических изменений, обеспечивая высокие объемы продаж и рост цен на объекты недвижимости в России. Несмотря на изменение конфигурации льготного кредитования, при которой предельная стоимость кредитного лимита урезается до 3 млн руб., такие параметры будут достаточными для поддержания спроса на основных регионах присутствия Группы вплоть до 2023 г. Девелоперская деятельность в России характеризуется высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль.

В целом рыночные и конкурентные позиции Группы оказывают сдерживающие влияние на рейтинг. По совокупному объему текущего строительства (320 тыс. кв. м. на 30.06.2021) Группа находится в среднем эшелоне, входя в топ-50 крупнейших застройщиков страны. Помимо этого, при оценке фактора учитывался среднедушевой доход населения в регионах присутствия, который находится на уровне ниже среднего по стране, что говорит о невысоком платежеспособном спросе покупателей, и, как следствие, ограничивает ценовую политику застройщиков. Вместе с этим агентство оценивает на достаточном уровне обеспеченность Группы текущим земельным банком – она составляет более 3 лет при текущих темпах строительства. В то же время, для обеспечения заявленной стратегии развития, предусматривающей в том числе масштабирование деятельности на новые регионы и наращивание темпов строительства, Группе предстоит осуществить инвестиции в новые земельные участки в 2022-2023 гг. Портфель проектов Группы хорошо диверсифицирован - доля крупнейшего не превышает 20% плановых поступлений на текущий год, что положительно оценивается агентством.

В 1 полугодии 2021 года группа ввела в эксплуатацию все строительные проекты, реализуемые по «старым правилам» и полностью перешла на проектное финансирование по эскроу. По данным МСФО отчетности за 2020 год (далее – отчетный период) общая долговая нагрузка Группы на 31.12.2020 (далее – отчетная дата) составила 8,2 млрд руб. (против 5,1 млрд руб. годом ранее), в том числе порядка 2,5 млрд руб. пришлось на корпоративный долг. Принимая во внимание остатки на аккредитивных счетах и счетах эскроу (в пределах сумм выборки проектного долга), общая долговая нагрузка Группы на отчетную дату в терминах Долг/EBITDA LTM составила 2,2х. По оценкам агентства, в перспективе года c отчетной даты показатель может превысить бенчмарк агентства в 4.5х по причине сдвига сроков реализации и продаж объектов недвижимости и низких темпов наполнения эскроу счетов. Эти факторы, а также покупка новых объектов потребуют дополнительного долгового финансирования, что создаёт неопределённость по прогнозируемой долговой нагрузке и негативно влияет на рейтинг.  Общий уровень процентной нагрузки Группы находится на комфортном для обслуживания уровне - на рассматриваемом горизонте покрытие показателем EBITDA процентных расходов не опустится ниже 5х.

При анализе показателя прогнозной ликвидности на горизонте года от отчётной даты агентство учитывало тот, факт, что операционные расходы будут финансироваться преимущественно проектными долгом. В качестве источников ликвидности, помимо денежных средств на балансе во внимание принимался доступный размер невыбранных кредитных линий. Качественную оценку ликвидности Группы сдерживает невысокая диверсификация кредиторов - на 30.06.2021 доля крупнейшего кредитора ПАО «Сбербанк» формировала порядка 44% кредитного портфеля. Риски рефинансирования корпоративного долга или отказа в предоставлении новых средств со стороны банков на горизонте года оцениваются как невысокие. В 2021 г. дочерняя компания «Талан-Финанс» в рамках зарегистрированной Программы биржевых облигаций планирует разместить облигационный выпуск для целей рефинансирования старого и фондирования нового земельного банка.

Поскольку Группа работает на региональных рынках жилищного строительства с более низкой маржинальностью и стоимостной емкостью ценообразования, рентабельность оценивается консервативно. По итогу 2020 года рентабельность по EBITDA составила около 12%. Агентство ожидает, что на горизонте двух лет от отчетной даты маржа по EBITDA сохранится на уровне 12%.

В блоке корпоративных рисков агентство положительно оценивает концентрированную структуру собственности. Бенефициар бизнеса активно вовлечен в текущее управление деятельностью Группы, выполняя функции единоличного исполнительного органа в ряде дочерних компаний. Сдерживающее влияние на рейтинг оказывает тот факт, что часть специализированных застройщиков в настоящий момент юридически не подконтрольна ООО «Созидание», а принадлежит напрямую бенефициару бизнеса. По информации от Группы в настоящее время ведется работа по включению компаний в периметр ООО «Созидание». Кроме того, наличие займов, выданных за периметр Группы, в том числе акционеру, также консервативно оценивается агентством. Агентство отмечает, что центр принятия стратегических решений, а также единое казначейство сосредоточены на компании ООО «УК «Талан», которая не находится под контролем ООО «Созидание», хотя консолидируется в МСФО. В Группе не создан коллегиальный орган управления – Совет директоров, политики в области риск-менеджмента не регламентированы, что в совокупности с отсутствием промежуточной отчетности по МСФО на уровне материнской компании, оказывает давление на рейтинг компании.

Объем активов компании по консолидированной финансовой отчетности по МСФО по состоянию на 31.12.2020 составил 13,6 млрд руб., капитал – 2,2 млрд руб., выручка компании за 2020 год составила 9,5 млрд руб., чистая прибыль за тот же период – 0,6 млрд рублей.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.