Москва, 26 октября 2022 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» повысило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании ООО «Созидание» до уровня ruBB+, прогноз по рейтингу стабильный. Ранее у компании действовал рейтинг на уровне ruBB со стабильным прогнозом.

ООО «Созидание» (далее – «компания») является материнской консолидирующей компанией Группы «Талан» (далее – «Группа», «Талан»), специализирующейся на реализации проектов в сфере жилой недвижимости. Группа была основана в 2002 году в г. Ижевске. На сегодня Талан – это федеральный девелопер, работающий в 10 регионах России от Сочи до Владивостока.

Изменение рейтинга обусловлено качественным улучшением операционных показателей и прогнозов метрик долговой нагрузки на фоне увеличения объемов строительства и роста рентабельности бизнеса на рынках присутствия. Кроме того, Группа улучшила транспарентность бизнеса, в периметр консолидации по МСФО за 2021 г. были введены связанные компании, имеющие значимые активы на балансе, а также была улучшена стратегическая обеспеченность благодаря повышению детализации финансового планирования. Активное наращивание объемов текущего строительства и начало реализации новых проектов улучшило рыночные и прогнозные финансовые позиции Группы и, соответственно, обусловило переоценку показателей оценки кредитного рейтинга со стороны агентства. 

Агентство по-прежнему консервативно оценивает риск-профиль отрасли жилищного строительства. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Устойчивость к внешним шокам оценивается как низкая прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ожидаемой отдачи на фоне неопределенности будущего роста реальных располагаемых доходов населения. Барьеры для входа новых игроков оцениваются агентством на невысоком уровне.

Рыночные и конкурентные позиции Группы оценены на уровне выше среднего. По совокупному объему текущего строительства (без учета нежилого строительства и МОП) в размере 500 тыс. кв. м. на октябрь 2022 года Группа находится в среднем эшелоне, входя в топ-30 крупнейших застройщиков страны. При этом регионы присутствия с долей в выручке 15% и выше (г. Пермь, Тюмень, Набережные Челны, Хабаровск), характеризуются умеренно высоким инвестиционным потенциалом, вследствие превышения среднего по стране уровня среднедушевых доходов населения, что оказывает позитивное влияние оценку критерия рынка сбыта. Агентство оценивает на достаточном уровне обеспеченность Группы текущим земельным банком – она составляет более 3 лет при текущих темпах строительства. За последние два года Группа пересмотрела стратегию развития в отношении масштабной региональной экспансии и сфокусировала свою деятельность на текущем портфеле регионов присутствия. Для обеспечения наращивания темпов строительства на текущих рынках, Группа закладывает в свою стратегию инвестиции в новые земельные участки на ежегодной основе. Портфель проектов Группы хорошо диверсифицирован - доля крупнейшего не превышает 20% от плановых поступлений на текущий год, что положительно оценивается агентством.

В 1 полугодии 2021 года группа ввела в эксплуатацию все строительные проекты, реализуемые по «старым правилам», и полностью перешла на проектное финансирование по эскроу. По данным МСФО за 2021 год (далее – «отчетный период») общая долговая нагрузка Группы на 31.12.2021 (далее – «отчетная дата») составила 15,8 млрд руб. (против 8,2 млрд руб. годом ранее), в том числе порядка 4,8 млрд руб. пришлось на корпоративный долг и облигационные займы. Принимая во внимание остатки на аккредитивных счетах и счетах эскроу (в пределах сумм выборки проектного долга), общая долговая нагрузка Группы на отчетную дату в терминах Долг/EBITDA, по расчетам агентства, составила 3,7х (2,2х годом ранее), ввиду снижения объема продаж на 29% за 2021 год по причине сдерживания реализации площадей для последующей их продажи на завершающей стадии готовности по более высоким ценам.  По оценкам агентства, в среднесрочной перспективе показатель долговой нагрузки будет снижаться к уровню в 1,5х, благодаря увеличению темпов наполняемости эскроу счетов и приближению сроков сдачи объектов, так, в 2022 году ожидается к завершению строительства 7 очередей в 5 ЖК общей площадью 120 тыс. кв. м., в 2023 году – 10 очередей в 8 ЖК общей площадью 162 тыс. кв. м., большая часть которых находится в высокой степени готовности. Коэффициент процентного покрытия показателем EBITDA за отчетный период снизился до 2,1х (3,8х годом ранее). По расчетам агентства, на горизонте года от отчетной даты процентное покрытие будет повышаться, но останется ниже верхних бенчмарков агентства.

При анализе показателя прогнозной ликвидности на горизонте года от отчётной даты агентство учитывало тот, факт, что операционные расходы будут финансироваться преимущественно проектными долгом. В качестве источников ликвидности, помимо денежных средств на балансе, в учет принимался доступный размер невыбранных кредитных линий. Качественную оценку ликвидности Группы сдерживает отсутствие формализованной дивидендной политики. Учитывая опыт работы компании с кредитными организациями, риски рефинансирования корпоративного долга или отказа в предоставлении новых средств со стороны банков на горизонте года оцениваются как невысокие.

По итогу 2021 году рентабельность по EBITDA составила около 20%, увеличение с прошлогодней величины в 12% произошло благодаря росту средней цены продажи площадей, тем самым Группе компаний удалось компенсировать снижение продаж по ДДУ в 3 квартале 2021 г.  Агентство ожидает, что на горизонте двух лет от отчетной даты маржа по EBITDA будет сохраняться на уровне не ниже текущего.

В блоке корпоративных рисков агентство положительно оценивает концентрированную структуру собственности. В отчетном периоде ряд значимых связанных компаний был введен в периметр компании по МСФО, что оказало позитивное влияние на рейтинг группы. Из недостатков стоит отметить наличие займов, выданных за периметр Группы, в том числе бенефициару. Улучшение качества стратегического планирования оказывает поддержку рейтингу компании. Агентство отмечает, что центр принятия стратегических решений, а также единое казначейство сосредоточены на компании ООО «УК «Талан», которая не находится под контролем ООО «Созидание», хотя консолидируется в МСФО. В Группе не создан коллегиальный орган управления – совет директоров, политики в области риск-менеджмента не регламентированы, что оказывает давление на рейтинг компании.

Объем активов компании по консолидированной финансовой отчетности по МСФО по состоянию на 31.12.2021 составил 19,9 млрд руб., капитал – 2,5 млрд руб., выручка компании за 2021 год составила 6,8 млрд руб., чистая прибыль за тот же период – 0,5 млрд рублей.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.