Москва, 7 июля 2023 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности финансовой компании АО «ДОМ.РФ» на уровне ruAAA. Прогноз по рейтингу - стабильный.

АО «ДОМ.РФ» является единым институтом развития в жилищной сфере в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №225-ФЗ. Стратегической целью ДОМ.РФ (далее – Группа) является повышение качества и доступности жилья в России. Основными задачами ДОМ.РФ являются развитие рынка ипотечных ценных бумаг, развитие жилищного строительства, в том числе в рамках задач уполномоченного банка в сфере жилищного строительства – АО «Банк ДОМ.РФ», развитие рынка арендного жилья и развитие единой информационной системы жилищного строительства.

В соответствии с методологией оценки внешнего влияния кредитный рейтинг Группы присваивается на уровне условного рейтингового класса поддерживающей структуры (далее – ПС), Российской Федерации (далее – государство) по совокупности следующих критериев:

• В оценке возможностей поддержки агентство учитывает, что государство оказывает сильное влияние на компанию, что подтверждается полным стратегическим и операционным контролем. Правительство Российской Федерации в рамках своих решений подтверждает стратегический курс на развитие жилищного и инфраструктурного строительства и сохранение высоких темпов строительства в отрасли. Агентство отмечает высокую значимость Группы для государства и полный контроль деятельности со стороны государства, включая утверждение стратегии, назначение наблюдательного совета и ревизионной комиссии, а также аудит со стороны Счетной палаты. Национальный совет по обеспечению финансовой стабильности и межведомственная рабочая группа при Банке России осуществляют контроль финансовой устойчивости ДОМ.РФ и качества системы управления рисками. Особый статус ДОМ.РФ также обусловлен вхождением в список защищенных от приватизации стратегических предприятий и наличием иммунитета от банкротства. В отношении ДОМ.РФ установлены специальные нормативы финансовой устойчивости: достаточности собственных средств (капитала) – 16,04% на 31.03.2023 (мин. 11,5%), максимального размера риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков – 20,07% на 31.03.2023 (макс. 25%) и финансового рычага – 7,87% на 31.03.2023 (мин. 2,5%).
• В ограничениях поддержки агентство отмечает, что, в связи с тем, что полномочия акционера АО «ДОМ.РФ» осуществляются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, ограничения юридического, экономического и иного характера для оказания поддержки Группе отсутствуют, при этом поддержка осуществляется в рамках Бюджетного кодекса.
• Агентство принимает во внимание полный контроль со стороны государства (100% акций принадлежит государству) как ПС и его способность влиять на ключевые решения в компании.
• Агентство отмечает высокую системную и социальную значимость ДОМ.РФ как института развития в жилищной сфере и полагает, что потенциальное ухудшение финансового положения объекта рейтинга может негативно повлиять на функционирование рынка ипотеки, строительства жилой недвижимости и смежных индустрий.
• В оценке поддержки бюджета агентство учитывает историю предоставления поддержки компании. В частности, объем внешней поддержки, предоставленной ДОМ.РФ в 2022 году, составил 50 млрд руб., в конце 2-го квартала 2023 года для реализации программы доступного арендного жилья в Дальневосточном федеральном округе был предоставлено 87 млрд руб. внешней поддержки. Также Группой было рефинансировано два долгосрочных кредита от поддерживающей структуры. Кроме того, в качестве мер господдержки агентство расценивает вознаграждение в соответствии с 161-ФЗ, в том числе связанное с продажей и предоставлением в аренду земельных участков. По состоянию на 31.03.2023 года облигации ДОМ.РФ номинальным объемом 34 млрд руб., в том числе 11 млрд руб. на балансе внешних инвесторов, были обеспечены безотзывными государственными гарантиями РФ.

АО «Банк ДОМ.РФ» (100% дочерняя организация ДОМ.РФ) является уполномоченным банком в сфере жилищного строительства. Агентство отмечает продолжающийся рост масштабов бизнеса: активы банка удвоились за 2022 год и достигли 1 807 млрд руб. Такая динамика обусловлена ростом ключевых активов банка: ипотечный портфель вырос за 2022 год на 47% до 319 млрд руб., портфель проектного финансирования жилищного строительства вырос на 95% и достиг 635 млрд руб. Объем открытых кредитных линий по проектному финансированию застройщиков достиг 3,8 трлн руб. на 31.12.2022 г. (без учета сформированных резервов). В апреле 2022 г. Банк ДОМ.РФ был докапитализирован на 20 млрд руб. за счёт средств Группы, а в 1 квартале 2023 года банк разместил дебютный выпуск субординированных облигаций (Tier 2) объемом 2 млрд руб. с целью поддержки достаточности капитала на фоне роста бизнеса. Также в 1 квартале 2023 года, Банк ДОМ.РФ разметил дебютный выпуск двухлетних биржевых облигаций объемом 5 млрд руб.

Покрытие задолженности средствами на эскроу-счетах по проектам, получившим разрешение на строительство, составило 80% на 31.12.2022 (по состоянию на конец 2021 года покрытие задолженности счетами эскроу превышало 100%). При этом агентство отмечает постепенное восстановление ежемесячных значений наполняемости счетов эскроу физических лиц с конца 2022 года. За 2022 Группа увеличила портфель бридж кредитов по финансированию жилищного строительства на стадии получения разрешения на строительство, которые оцениваются агентством более консервативно, в 2,1 раза до 148 млрд руб. Уровень диверсификации активов оценивается как высокий – крупнейший актив в рамках проектного финансирования составляет 0,8% от совокупных активов Группы на 31.12.2022, крупнейшая группа заемщиков – 1,5%. Доля корпоративного бизнеса (включает проектное финансирование и прочие сделки по кредитование корпоративных клиентов и малого бизнеса) в операционной прибыли Группы составила 49% при 27% доле в совокупных активах. Стратегией Группы предусмотрены планы по дальнейшему увеличению портфеля проектного финансирования. Для реализации этих планов, а также с учетом ежегодных выплат дивидендов в объеме 50% от чистой прибыли, Группе потребуется дополнительный объем капитала, который может быть привлечен как со стороны государства, так и за счет распределения чистой прибыли внутри компаний Группы и иных рыночных источников, в том числе через привлечение субординированного финансирования.

Дочерняя компания ДОМ.РФ ООО «СОПФ «Инфраструктурные облигации» в 2022 году разместила 2 выпуска социальных облигаций совокупным объемом 25 млрд руб. Во 2-ом квартале 2023 года был размещен 1 выпуск объемом 15 млрд руб. Общий объем привлеченного финансирования для строительства и реконструкции инфраструктурных объектов в рамках механизма СОПФ составил 60 млрд руб., общий объем профинансированных проектов по состоянию на 30.06.2023 – 33 млрд руб., при совокупном портфеле одобренных проектов в объеме 138 млрд руб. По каждому выпуску в качестве обеспечения предусмотрено поручительство ДОМ.РФ, которое предоставляется в отношении номинала и купонных платежей, общее залоговое обеспечение в отношении всех выпусков облигаций в виде залога прав требования по договорам займа и по залоговым счетам, а также предоставление эмитенту субсидии из федерального бюджета на осуществление купонных выплат по облигациям в размере ключевой ставки Банка России, а также залог прав требования по договорам проектного финансирования и по залоговым счетам.

Агентство позитивно оценивает качество активов ДОМ.РФ и их диверсификацию. Отношение скорректированных на качество активов к балансовой стоимости активов составляет 0,93 на 31.12.2022. Большая часть активов (47% на 31.12.2022) Группы сформирована закладными по ипотечным жилищным кредитам. При этом более 60% в общем объеме закладных Группы приходится на ипотечные портфели топ-3 банков по ипотечному кредитованию в РФ, приобретенные ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» в рамках сделок секьюритизации.

На 31.12.2022 доля закладных на балансе ДОМ.РФ, имеющих просроченную задолженность свыше 90 дней, составляла 0,6% до вычета резервов, по портфелю сформированы резервы в размере 1,1%. Показали уровня обеспеченности закладных на балансе ДОМ.РФ стабильны: LTV менее 50% – у 27% портфеля закладных, LTV от 51% до 80% – у 67% в соответствии с консолидированной МСФО отчетностью Группы по состоянию на 31.12.2022. ДОМ.РФ, выступая поручителем по ИЦБ, имеет обязательство по выкупу дефолтных закладных из ипотечных покрытий облигаций ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент», при этом часть объема дефолтных закладных с баланса ипотечного агента выкупается банками-оригинаторами, как несоответствующие условиям транзакционной документации при продаже их ипотечному агенту.

Агентство положительно оценивает рентабельность деятельности ДОМ.РФ: по итогам 2022 г. ROE = 16,1%, ROA = 1,3%, при чистой процентной марже (NIM) на уровне 2,5% за 2022 г. Агентство отмечает, что существенная часть ипотечного портфеля Банка ДОМ.РФ была выдана в рамках льготных программ кредитования, по которым предусмотрено возмещение из бюджета, зависящее от уровня ключевой ставки Банка России. Кроме того, около половины портфеля проектного финансирования составляют кредиты с плавающими ставками. Все это позволило Группе сохранить рентабельность активов и прибыльность в период повышения ставок в 2022 году. Чистая прибыль за 2022 год составила 30,2 млрд руб., сократившись на 9% по сравнению с 2021 годом.

До конца 2023 года по корпоративным облигациям ДОМ.РФ предстоят погашения и оферты по 8 выпускам номинальным объемом 70 млрд руб., из которых на облигации, удерживаемые внешними инвесторами, приходится 40 млрд руб. Агентство оценивает возможности рефинансирования как высокие. Отношение суммы краткосрочных активов и долгосрочных активов, под которые возможно привлечь залоговое финансирование, к краткосрочным обязательствам, составляет 0,7x на 31.12.2022. При расчете показателя агентство учитывало возможность привлечения ликвидности под обеспечение ипотечных ценных бумаг, находящихся на балансе Банка ДОМ.РФ и возможность увеличения доли секьюритизации ипотечного портфеля банка. Банк ДОМ.РФ секьюритизирует существенную часть (до 50%) своего ипотечного портфеля, что положительно влияет на оценку ликвидности за счет расширенных возможностей использования ипотечных облигаций в операциях РЕПО.

Структура финансовых обязательств ДОМ.РФ на консолидированном уровне главным образом представлена однотраншевыми выпусками ипотечных ценных бумаг, эмитентом которых выступает ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент», погашение которых осуществляется за счет ипотечных портфелей, которыми обеспечены соответствующие выпуски (36,2% от совокупных обязательств), срочными депозитами физических и юридических лиц (22,8%) и счетами эскроу физических лиц (14,4%) на 31.12.2022. Большая часть долговых обязательств имеет фиксированную процентную ставку. Показатель текущей долговой нагрузки (отношение расходов на обслуживание долга к чистым доходам от операционной деятельности) составил 0,55х в 2022 году и оценивается положительно. Показатель был скорректирован на процентные расходы по ипотечным облигациям, выпущенным ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент», которые полностью сбалансированы процентными доходами по ипотечному портфелю, находящемуся в обеспечении.

Агентство положительно оценивает низкую подверженность ДОМ.РФ валютному риску. По состоянию на 31.12.2022 г. в иностранной валюте было номинировано 0,6% активов и 1,4% финансовых обязательств компании.

Агентство отмечает высокий уровень организации риск-менеджмента, связанный с оценкой кредитного качества ипотечных активов и проектного финансирования строительства через систему внутренних рейтингов и сценарным моделированием процентного риска, рисков досрочных погашений и ликвидности. Степень регламентации риск-менеджмента также оценивается высоко. Функции управления рисками возложены на Наблюдательный совет, Правление, систему профильных комитетов, а также на подразделения организации в рамках полномочий. В 2023 году ДОМ.РФ возобновил публичное раскрытие обобщенной консолидированной отчетности по стандартам МСФО.

На 31.12.2022 активы ДОМ.РФ по консолидированной МСФО отчетности составили 2,9 трлн руб., капитал – 217,3 млрд руб., чистая прибыль по итогам 2022 года – 30,2 млрд руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.