Москва, 22 апреля 2022 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» понизило рейтинг кредитоспособности проектной компании «Эдисонэнерго» до уровня ruBB+. Прогноз по рейтингу – стабильный.

ООО «Эдисонэнерго» (ADG group, далее - компания) осуществляет проект редевелопмента 39 кинотеатров, большинство из которых расположенных в г. Москва между Третьим транспортным кольцом и МКАД. Объекты недвижимости были выкуплены у Правительства Москвы в конце 2014 года с целью дальнейшего создания многофункциональных комплексов, включающих торгово-развлекательные площади, а также культурно-социальные и образовательные форматы. План реконструкции предполагает существенное изменение фасадных решений, а также практически трехкратное увеличение первоначальных площадей со 170 тыс. кв. м. до 523 тыс. кв. м. Портфель реализованных компанией проектов насчитывает более одного миллиона квадратных метров коммерческой недвижимости, что совокупно с высоким качеством проработки бизнес-плана и наличием внешней экспертизы от международной консалтинговой фирмы в сфере недвижимости по доходной и расходной части в разрезе каждого объекта положительно влияет на уровень бизнес-рисков компании.

Снижение рейтинга обусловлено прежде всего сокращением уровня законтрактованности площадей: на конец первого квартала 2022 года договоры аренды (property lease agreement, PLA) были заключены в общей сложности на 26% арендопригодных площадей, ранее, на 31.03.2021 законтрактованность составляла около 39%, при расчете агентство не учитывало договоры аренды, находящиеся в стадии согласования (порядка 8% арендопригодных площадей), а также арендаторов, которые временно приостановили деятельность на территории РФ. Снижение уровня законтрактованности обусловлено расторжением контрактов с пакетными арендаторами - сетями супермаркетов и парфюмерных магазинов, в связи с пандемией и снижением посещаемости торговых центров. Также на него повлияло приостановление деятельности некоторых иностранных компаний на российском рынке. Агентство отмечает, что большая часть объектов еще находится в стадии строительства (на отчетную дату введены в эксплуатацию 10 объектов), а PLA принято заключать на финальной стадии перед открытием. Давление на рейтинг также оказывают существенные сдвиги по срокам строительства центров. По большей части объектов графики строительства были пересмотрены и сдвинуты на 2-3 квартала. Так в 2021 году открытие 5 центров из 8 планируемых было перенесено на 2 полугодие 2022 года, также по ряду объектов был отложен старт строительства. Основной причиной переноса сроков является отсутствие на планируемую дату открытия якорных арендаторов, в частности кинотеатров, а также удлинение сроков строительства в связи с пандемией. Согласно актуальному графику до конца 2022 года будет завершено строительство 15 объектов и 13 объектов должны быть введены в эксплуатацию в 2023. Агентство отмечает, что в связи с нестабильностью текущей ситуации есть вероятность дальнейшего пересмотра графика.

Агентство обращает внимание на то, что в текущих условиях конъюнктура рынка меняется каждый день, в связи с этим постоянно появляются новые данные, требующие дополнительной оценки. Агентство предпринимает все усилия для получения наиболее оперативной информации в текущих условиях и учета ее в рейтинговом анализе и не исключает дальнейших рейтинговых действий с учетом поступления новых данных. Также считаем необходимым проинформировать пользователей рейтингов о подходах к рейтингованию в условиях беспрецедентного давления на финансовый рынок РФ (https://raexpert.ru/releases/2022/mar01a).

Реконструкция приобретенных кинотеатров осуществляется преимущественно за счет заёмных средств, привлекаемых траншами в рамках заключенного кредитного соглашения с Банком ВТБ (ПАО). Невысокая доля собственных средств в общих затратах на реализацию проекта по-прежнему оказывает сдерживающее влияние на рейтинг. Решение об открытии траншей принимается по каждому объекту отдельно и основывается на анализе его финансовой состоятельности. После начала инвестиционной фазы последующая выборка денежных средств происходит поэтапно в зависимости от прогресса и приемки ранее выполненных работ. По ожиданиям агентства, объем доступной ликвидности с учетом невыбранных кредитных линий и ожидаемых поступлений от возврата НДС в следующие 18 месяцев от 31.12.2021 (далее - отчетная дата) полностью покрывает инвестиционные и финансовые расходы компании- по расчетам агентства коэффициент покрытия составил 1,13х, что позитивно влияет на рейтинговую оценку.

По расчетам агентства DSCR и ISCR на горизонте трех прогнозных периодов от отчетной даты находятся на среднем уровне. Несмотря на невысокий операционный денежный поток, обусловленный низкой законтрактованностью и снижением посещаемости центров из-за пандемии и нестабильной экономической ситуации, комфортные условия погашения и партнерские отношения с ключевым кредитором минимизируют как риски разрыва ликвидности, так и риски достаточности денежных средств для обслуживания долговых обязательств. Согласно действующим на текущий момент условиям кредитного договора, компания должна выплачивать незначительную часть от фактически начисляемых процентов. Большая часть начисленных, но не уплаченных процентов, капитализируется и подлежит к уплате вместе с телом долга в дату погашения кредита.

В связи с масштабностью реализуемого проекта компания сотрудничает сразу с несколькими генеральными подрядчиками. По мнению агентства, риск неисполнения генподрядчиком своих обязательств по уже строящимся объектам нивелируется наличием банковских гарантий от банков рейтингового класса ruА- и выше. Учитывая высокую периодичность приема выполненных работ и поэтапное финансирование по каждому объекту, уровень покрытия возможных убытков за счет выданных гарантий оценивается агентством как достаточный, поскольку в моменте покрывает величину выданных генподрядчику авансов. Кроме этого, условия сотрудничества с ключевыми генподрядчиками подразумевают страхование строительно-монтажных работ и послепусковых гарантийных обязательств. Страховая сумма покрывает около 70% объема инвестиций, что позитивно оценивается агентством.

Агентство отмечает умеренный уровень подверженности валютным рискам, обусловленный наличием валютной составляющей в расходах на строительство. Однако данные риски в значительной мере нивелируются используемыми инструментами хеджирования- в начале реализации проекта компания приобрела валютные векселя для покрытия таких расходов.

В числе факторов, ограничивающих рейтинговую оценку, агентство также выделяет отсутствие части информации о конечных бенефициарах и деконцентрированную структуру собственности компании.

По данным отчетности ООО «Эдисонэнерго» по стандартам РСБУ активы компании на 31.12.2021 составляли 59,4 млрд руб., объем собственных средств – 2,5 млрд руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.