Москва, 28 июля 2022 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» присвоило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании АО «Группа «ЦДС» на уровне ruA-, прогноз по рейтингу стабильный.

АО «Группа «ЦДС» (далее – «Группа ЦДС», «компания») является одной из крупнейших российских девелоперских компаний, осуществляющая свою деятельность в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Агентство консервативно оценивает отраслевые риски компании. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Реальные располагаемые доходы населения снижаются на протяжении последних нескольких лет и основным драйвером поддержания спроса на квартиры на этом фоне выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам последние два года, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства. Однако, в основных регионах деятельности компании государственные меры поддержки строительной отрасли в виде льготной ипотеки во многом уже исчерпали свой ресурс к концу 2021 года, а экстренное повышение ключевой ставки Банком России в конце февраля 2022 года на фоне ухудшения макроэкономических условий создает высокие барьеры для развития новых ипотечных продуктов, что в свою очередь оказывает сильное давление на спрос. Тренд на снижение ключевой ставки Банком России и пересмотр условий по льготной ипотеке во 2 квартале 2022 года способны оказывать поддержку спросу на недвижимость, но, по мнению агентства, на фоне макроэкономической нестабильности остаётся высокая неопределённость спроса на недвижимость. Вследствие этого агентство консервативно оценивает подверженность отрасли внешним шокам. При этом вследствие реформы строительной отрасли, связанной с переходом на проектное финансирование и, как следствие, уходом с рынка небольших игроков, постепенно снижается объем предложения на рынке со стороны девелоперов, что поддерживает спрос на квартиры у действующих компаний. За период с 2019 по 2022 год объем текущего строительства в Росси снизился примерно на 20%. Тем не менее, по мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль.

Группа ЦДС является одним из крупнейших девелоперов в РФ, по состоянию на июль 2022 года объем текущего строительства составляет 903 тыс. кв. м., что свидетельствует о высоких рыночных позициях компании. Компания реализует проекты в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, обладающие в совокупности умеренно высоким инвестиционным потенциалом, вследствие достаточно высоких среднедушевых доходов населения, что оказывает позитивное влияние на рейтинговую оценку. При этом порядка 64% площадей в текущих проектах приходится на Ленинградскую область, характеризующуюся более низкие ценовыми параметрами по сравнению с Санкт-Петербургом, что оказывает определенное давление на оценку конкурентных позиций компании. По состоянию на сентябрь 2021 года, согласно независимой оценке, общий земельный банк оценивается в 5,8 млн.кв.м., что свидетельствует о высокой обеспеченности компании земельными участками для поддержания текущих масштабов деятельности в среднесрочной перспективе без существенных инвестиций. Портфель текущих проектов компании, находящихся в стадии строительства, характеризуется высокой диверсификацией - доля крупнейшего проекта составляет около 20 % в общем объеме продаж. Вследствие этого стабильность денежного потока компании не зависит от успешной реализации отдельного проекта, что оказывает дополнительную поддержку рейтинговой оценке.  При этом около 50% непроданных площадей портфеля проектов приходится на один проект, что может привеcти к снижению диверсификации портфеля в среднесрочной перспективе по мере завершения текущих проектов и при отсутствии инвестиций в расширение земельного банка.

Компания придерживается консервативной финансовой политики и, как следствие, характеризуется низкой долговой нагрузкой. До конца 2021 года компания практически не привлекала корпоративные заемные средства и в минимальных объемах привлекала проектное финансирование до перехода на работу через схему с эскроу-счетами. По состоянию на конец 2021 года общий объем долговых обязательств компании составлял 7,5 млрд. руб., из которых только 520 млн. руб. были привлечены на общекорпоративные цели, а на конец 2020 года общий долговой портфель составлял 379 млн. руб. Такая финансовая политика во многом обусловлена стратегией компании в отношении работы с земельным банком, направленная на минимизацию затрат, связанных с приобретением готовых площадок и развитием компетенций по поиску и работе с площадками, требующих значительных подготовительных работ до начала строительства проектов. В результате этого отношение долга на 31.12.2021, скорректированного на объем проектного финансирования, покрытого средствами на эскроу-счетах, к EBITDA составляет менее 0,1х. В ближайшей перспективе компания планирует привлечение общекорпоративных долговых обязательств. При этом, по оценке агентства, с учетом этого привлечения отношение долга к EBITDA не превысит 0,5х в среднесрочной перспективе.  Такая стратегия по работе с земельным банком, в том числе, позволяет демонстрировать высокие показатели рентабельности - EBITDA margin, по расчетам агентства, по итогам 2020-2021 гг в среднем составляет около 28%. Дополнительную поддержку рейтинговой оценке в части оценки блока финансовых рисков оказывает значительный объем собственных средств компании. На конец 2021 года отношение собственных средств к активам составляло 0,2.

Агентство позитивно оценивает прогнозную ликвидность компании. По расчетам агентства, имеющийся запас свободных денежных средств на конец 2021 года в совокупности с темпом продаж Группы ЦДС, позволяющим наполнять эскроу-счета быстрее, чем происходит выборка проектных кредитных средств (по состоянию на конец 2021 года объем проектного финансирования составлял порядка 7 млрд. руб. при накопленных средствах на эскроу-счетах в размере 18,5 млрд. руб.) с запасом покрывают в среднесрочной перспективе обязательства по погашению проектного финансирования и корпоративного долга, выплаты по которому незначительны в масштабах компании. При этом сдерживающее влияние на оценку качественной оценки ликвидности оказывает отсутствие документально регламентированной дивидендной политики.  

Агентство умеренно позитивно оценивает блок корпоративных рисков. Организационная структура Группы ЦДС в целом характеризуется высокой прозрачностью и прозрачным составом акционеров. В компании действует Совет директоров, что свидетельствует о высоком качестве корпоративного управления. При этом, по мнению, агентства в части корпоративного управления в компании присутствуют риски концентрации принятия решений на одном человеке. Акционер компании также является генеральным директором и соответственно принимает активное участие в операционной деятельности компании и при этом в составе Совета директоров отсутствуют независимые директора. Также сдерживающее влияние на рейтинговую оценку оказывает ограниченная информационная прозрачность из-за отсутствия в открытом доступе операционных и финансовых результатов компании. 

По данным консолидированной отчетности Группы ЦДС по стандартам МСФО, на 31.12.2021 активы компании составляли 43 млрд руб., капитал – 9,5 млрд руб. Выручка за 2021 год составила 32,5 млрд руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.