Москва, 15 мая 2023 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании АО «Эталон-Финанс» на уровне ruA-. Прогноз по рейтингу - стабильный

АО «Эталон-Финанс» (далее – «компания», «Эталон-Финанс») является одним из крупнейших московских девелоперов, реализующих жилье в бизнес и комфорт сегментах. Компания входит в Группу «Эталон» (далее – ГК «Эталон», «Группа»), основанную в 1987 году.

В феврале 2019 года ГК «Эталон» выкупила у АФК «Система» 51% акций АО «Лидер-Инвест» (АО «Лидер-Инвест» был переименован в АО «Эталон-Финанс» в марте 2022 г.). В августе 2019 года ГК «Эталон» завершила консолидацию Эталон-Финанс, выкупив остальные 49% у АФК «Система».. По состоянию на 31.12.2022 года активы АО «Эталон-Финанс» и его дочерних обществ составляли более 50% от консолидированных активов ГК «Эталон» по стандартам отчётности МСФО. Кроме того, все проекты компания реализует под брендом Группы. Принимая во внимание критическую значимость и размер активов компании, агентство в соответствии с методологией проводило оценку кредитоспособности АО «Эталон-Финанс» по консолидированной отчетности ГК «Эталон»

Агентство консервативно оценивает отраслевые риски компании. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Последние три года основным драйвером поддержания спроса на квартиры выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства и со стороны девелоперов. Несмотря на меры по поддержанию продаж многими игроками в отрасли через предоставление ипотечных продуктов по около нулевым ставкам, которые способствовали снижению среднего значения стоимости финансирования по ИЖК ДДУ по стране до рекордных минимумов в 3-4% в 2022 году, число заключенных ДДУ за год сократилось на 20%, количество выданных ИЖК по ДДУ на 14%. Потенциал подобных мер по поддержанию продаж и уровней цен снижается, в т.ч. за счёт ужесточения условий со стороны ЦБ РФ по их выдаче, что способно оказать дополнительное давление на стоимостные объемы продаж.  В основных регионах присутствия Группы – Москве и Санкт-Петербурге – государственные меры поддержки строительной отрасли во многом уже исчерпали свой ресурс. При этом агентство позитивно оценивает расширение географической диверсификации Группы в регионах со средним и выше среднего уровней доходов по стране, в которых соотношение лимита по льготной ипотеке и стоимости жилья находятся на более благоприятном уровне, чем в основных регионах присутствия Группы.  По мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль.

Агентство отмечает существенное увеличение объемов реализуемых проектов Группы, в том числе за счёт приобретения российского подразделения компании «ЮИТ Россия» по цене ниже справедливой стоимости, выгода от покупки которой выразилась в 4-кратном росте чистой прибыли по итогу 2022 года, не оказав материального влияния на долговую нагрузку. По состоянию на апрель 2023 года объём текущего строительства компанией жилья вырос до 956 тыс. кв. метров (по данным «ЕРЗ») по сравнению с 618 тыс. кв. м. годом ранее, что свидетельствует о большом масштабе строительства и сильных конкурентных позициях. Помимо реализации проектов в Москве и Санкт-Петербурге – в двух наиболее инвестиционно привлекательных регионах России ввиду высоких среднедушевых доходов населения – Группа расширила продажи в г. Омск, г. Екатеринбург, г. Тюмень, др. Обеспечение наибольших объемов продаж в регионах с высоким уровнем среднедушевых доходов населения позитивно сказывается на оценке фактора рынка сбыта. Агентство отмечает, что по итогу 2022 года рентабельность по валовой прибыли в регионах помимо г. Москвы и г. Санкт-Петербурга была на более высоком уровне – 43% против 32% в Москве и 42% в Санкт-Петербурге. Это обусловлено низкой стоимостью приобретения прав на земельные участки и отсутствием платежей за смену ВРИ. Общий портфель проектов Группы по данным независимого оценщика на конец 2022 года составлял 6.4 млн. кв. м. непроданной площади, что свидетельствует о высокой обеспеченности Группы земельным банком. При этом 2,5 млн. кв. м. непроданной площади представлено проектами в Москве и Санкт-Петербурге, а 3,9 млн. кв. м. представлены проектами в Казани, Омске, Новосибирске, Екатеринбурге и Тюмени, которые пополнили земельный банк Группы в 2021-2022 гг. Портфель проектов Группы характеризуется крайне высокой диверсификацией, доля крупнейшего проекта по итогам 2022 года составляет 15% в общем объеме продаж в натуральном выражении.  Вследствие этого у Группы отсутствует зависимость от успешной реализации отдельного проекта, что оказывает дополнительную поддержку конкурентным позициям Группы. 

В 2022 году Группа продолжила демонстрировать сильные финансовые результаты, как и годом ранее. С учётом приобретённого «ЮИТ Россия» объем продаж Группы в натуральном выражении не претерпел материальных изменений – 423 тыс. кв. м против 446 тыс. кв. м годом ранее. При этом в стоимостном выражении объем новых продаж сократился на 15% с 84.4 млрд руб. в 2021 г. до 71.8 млрд руб. в 2022 г. вследствие запуска продаж в новых регионах присутствия с более низкой стоимостью жилья. Выручка в 2022 году сократилась на 8%, достигнув 81 млрд. руб. Агентство отмечает, что, согласно отчёту оценщика о рыночной стоимости действующих проектов Группы, к концу 2022 года количество реализуемых проектов на стадии строительства выросло с 12 до 28.Увеличение числа проектов с низкой стадией готовности может оказывать повышенное давление на соотношение чистого долга и EBITDA в краткосрочной перспективе. Тем не менее, Группе удалось поддерживать позитивные показатели долговой нагрузки, как и годом ранее. По расчетам агентства, отношение долга, скорректированного на денежные средства и объем проектного финансирования, покрытого средствами на эскроу-счетах (далее – чистый долг), к EBITDA Группы, скорректированной на финансовый компонент в выручке, за 2022 год составляет около 1.4х, что свидетельствует о низком уровне долговой нагрузки. Агентство отмечает риск увеличения метрики в перспективе 2023 г. на фоне охлаждения спроса в условиях макроэкономической неопределённости, высокого числа ввода новых проектов в стадию строительства. Это несёт риск превышения скорости привлечения проектного финансирования под застройку над темпами пополнения эскроу счетов, что при относительно низкой готовности проектов способно повлиять на рост чистого долга к EBITDA. Тем не менее, агентство не ожидает выхода показателя за пределы 2.0-2.5х в 2023 г. и допускает снижения метрики в дальнейшем по мере увеличения стадии готовности проектов. Агентство отмечает повышенное давление на метрики Группы с использованием показателя FFO из-за повышенных объемов налоговых платежей на фоне существенного ввода проектов в эксплуатацию в 2022-2023 гг., повышенной прибыли по итогу 2022 г. По итогу 2022 г. чистый долг к FFO составил 6.0х против 1.3х годом ранее, по итогу 2023 г. метрика может превысить бенчмарк агентства в 8.8х.  При этом агентство принимает во внимание несистемность подобного размера налоговых затрат. Дополнительную поддержку рейтинговой оценке в части долговой нагрузки оказывает значительный объем собственных средств компании. На конец 2022 года отношение собственных средств к активам составляло 0,3х. Отношение EBITDA за 2022 год к процентным платежам составило около 2,6х, продемонстрировав ухудшение относительно 2021 года, по итогам которого отношение EBITDA к процентным платежам составляло 3,2х.  ГК «Эталон» демонстрирует высокие показатели рентабельности по EBITDA, размер которой по итогам 2021-2022 гг. в среднем составляет около 20%.

Значительные объемы невыбранных кредитных линий, денежных средств на балансе по состоянию на конец 2022 года также оказывают положительное влияние на показатели ликвидности компании. По расчетам агентства, имеющийся запас свободных денежных средств на конец 2022 года в совокупности с прогнозным темпом продаж Группы с запасом покрывают обязательство по погашению проектного финансирования и корпоративного долга в среднесрочной перспективе, а также затраты по имеющимся обязательствам за земельные участки.

Компания придерживается принципов максимальной публичности и информационной транспарентности. Положительно оценивается высокий уровень стандартов корпоративного управления. В составе Совета Директоров более половины членов являются независимыми директорами.  Также позитивно оценивается действующая в Группе многоуровневая система контролей и управления рисками, что повышает уровень надежности компании для кредиторов. Отдельно в качестве положительного фактора агентство отмечает, что согласно публичным данным компания характеризуется высокой дисциплиной по своевременной сдаче проектов в сроки.

По данным консолидированной отчетности Группы «Эталон» по стандартам МСФО, на 31.12.2022 активы компании составляли 248,0 млрд руб., капитал – 74,2 млрд руб. Выручка за 2022 год составила 80,6 млрд руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.