Москва, 17 августа 2023 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» повысило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании ООО «АСПЭК-Домстрой» до уровня ruB+. Прогноз по рейтингу стабильный. Ранее рейтинг кредитоспособности действовал на уровне ruB со стабильным прогнозом.

ООО «АСПЭК-Домстрой» (далее – Компания, Группа) является девелоперской компанией, осуществляющей строительство жилой и коммерческой недвижимости в г. Ижевск и г. Альметьевск. Компания входит в ГК АСПЭК, которая помимо строительного бизнеса, занимается управлением коммерческой недвижимостью, автомобильным бизнесом, а также присутствует в сельском хозяйстве. 

Повышение кредитного рейтинга обусловлено улучшением показателей бизнес-рисков на фоне увеличения масштабов деятельности Группы, расширения географической диверсификации и диверсификации активов. Это способствовало положительной переоценке факторов концентрации бизнеса, а также усилением рыночных и конкурентных позиций. Фактор концентрации активов Группы улучшился по причине сокращения доли продаж крупнейшего проекта девелопера с 74% в 2021 году до 48% в 2022 году (далее – отчётный период). По объему непроданных площадей в стоимостном выражении крупнейшим проектом является ЖК «Артнова» в г. Ижевск с долей около 36% среди проектов на активной стадии строительства по состоянию на 31.12.2022 (далее – отчётная дата). Пополнение земельного банка в ходе 2022-2023 гг. обеспечило Группу достаточной ресурсной базой для ведения застройки в перспективе более 3 лет, что позитивно сказалось на оценке рыночных и конкурентных позиций. При принятии решения о повышении уровня кредитного рейтинга Агентство также учитывало лидерские позиции Группы на рынке Удмуртской республики по объему текущего строительства на протяжении последних 2 лет.

Агентство проводило анализ Компании по консолидированной МСФО отчётности ООО «АСПЭК-Домстрой» за 2022 год. Агентство по-прежнему отмечает, что ряд ключевых дочерних организаций, ведущих девелоперскую деятельность и консолидирующихся в данную отчетность Группы, только на 51% принадлежат объекту рейтинга, а остальные доли контролирует или материнская компания объекта рейтинга или иные акционеры. Также отмечается, что генеральным подрядчиком всех проектов Группы с долей порядка 70% от себестоимости выступает аффилированная компания, не входящая в периметр консолидации, которая контролируется материнской компанией и иными акционерами. Вышеуказанные факты снижают оценку Агентством структуры собственности и структуры Группы.

В рамках оценки бизнес-рисков Агентство продолжает консервативно оценивать отрасль жилищного строительства, отмечая низкую устойчивость к внешним шокам в экономике и высокий уровень просрочки в отрасли. Агентство консервативно оценивает отраслевые риски компании. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Последние три года основным драйвером поддержания спроса на квартиры выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства и со стороны девелоперов. Несмотря на меры по поддержанию продаж, в 2022 году число заключенных ДДУ за последний год сократилось на 20%, а количество выданных ИЖК по ДДУ на 14%. При этом, в текущих условиях в основных регионах присутствия Группы соотношение лимита по льготной ипотеке и стоимости жилья находятся на более благоприятном уровнях, чем в регионах с более высокой стоимостью жилой недвижимости. По мнению Агентства, это способно поддержать продажи Группы в среднесрочной перспективе. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль.

Рыночные и конкурентные позиции Компании были оценены как умеренно-низкие: объем текущего строительства не превышает 100 тыс. кв. м, что свидетельствует о незначительной доле Группы на российском рынке жилищного строительства. Вместе с тем, Группа по-прежнему занимает третье место среди крупнейших застройщиков в Удмуртской Республике. За 7 месяцев 2023 года объем ввода новых проектов в стадию строительства превысил показатель за весь 2022 год (39 тыс. кв. м. против 33 тыс. кв. м.), при этом, по данным Компании, объем вывода нового жилья в стадию строительства способен вырасти более чем вдвое к концу 2023 года (с 39 тыс. кв. м до 93 тыс. кв. м). В 2022 году Группа запустила новые проекты в городе Альметьевск республики Татарстан, что расширило географию деятельности Группы в пользу региона с более высоким уровнем среднедушевых доходов населения. Агентство отмечает улучшение концентрации строительных активов Компании – по состоянию на 31.12.2022, по объему непроданных площадей в стоимостном выражении, крупнейшим проектом является ЖК «Артнова» в г. Ижевск с долей около 36% среди непроданных площадей по проектам на стадии строительства.

Объема земельного банка, находящегося в собственности Компании или аренде у администрации города, достаточно для ведения деятельности на протяжении 3 лет при текущих темпах строительства. Компания не занимается активным расширением своего земельного банка через приобретение земельных участков. В большинстве случаев Компания вступает в партнерство с владельцем перспективного для застройки земельного участка и выкупает землю у него с частичной отсрочкой платежа, который погашается только после сдачи дома и закрытия всех обязательств перед банками. Так, на 31.12.2022 у Группы было около 64 млн рублей подобных обязательств (займов) перед партнерами, которые учитываются в расчете долговой нагрузки Группы.

К концу 2022 года Группа нарастила долговой портфель для целей реализации новых проектов, введённых в стадию строительства в 2022 году, и для подготовки к проектам в перспективе 2023 года. В результате этого, за прошедший год общий объем долга Группы возрос к отчётной дате практически в 3 раза. При этом если раньше Группа стремилась начинать продажи как можно раньше по мере старта проекта, то в прошедшем году по новым проектам, для маркетинговых целей и поддержания стоимости площадей, временной промежуток между началом строительных работ и стартом продаж расширился. Это негативно повлияло на темпы пополнения эскроу-счетов по новым проектам. С учётом этого, показатель отношения долга на отчётную дату, скорректированного на денежные средства и их эквиваленты, а также на ликвидность на эскроу-счетах, к EBITDA за отчётный период вырос с 0.3х до 4.0х. Динамика финансовых результатов за 2022 год оценивается положительно – выручка увеличилась на 44%, EBITDA на 57%. Это способствовало сохранению процентной нагрузки Группы на позитивных уровнях – соотношение EBITDA к процентным расходам по-прежнему выше бенчмарка агентства в 3.3х для максимальной оценки данного фактора. Хорошее значение процентной нагрузки также обусловлено исторически высоким соотношением средств на эскроу-счетах к выбранным кредитным линиям, в результате чего эффективная процентная ставка по проектному кредиту приближалась к минимальным значениям. В перспективе 2023 г. Агентство закладывает сценарий ухудшения показателей долговой нагрузки на фоне ввода в стадию строительства повышенного числа новых проектов в 2022 и 2023 гг., а также стратегии компании по удержанию старта продаж для улучшения ценовых условий. Низкая степень готовности по новым проектам не позволит Группе показать высокие финансовые результаты по ним в отчёте о прибылях и убытках раньше 2024 года. В то же время, относительно более медленное наполнение эскроу-счетов денежными средствами может обусловить более низкое покрытие выбранных кредитных линий деньгами дольщиков, по сравнению с тем, что было раньше. Соответственно эти факторы могут негативно повлиять на показатели долговой и процентной нагрузок в будущем. Тем не менее, Агентство принимает во внимание высокий уровень достаточности капитала Группы – уровень показателя собственного капитала к активам составил около 18% на отчётную дату, что оценивается на достаточно высоком уровне для поддержания действующего уровня кредитного рейтинга при реализации сценария ухудшения показателей долговой и процентной нагрузок.  

Рентабельность по EBITDA оценивается в среднем на уровне около 12% за период 2021-2022 гг., что несколько ниже среднего значения среди девелоперских компаний России и оказывает некоторое давление на рейтинг. Агентство не ожидает существенного отклонения метрики в 2023 году от фактических уровней последних двух отчётных периодов. 

Уровень прогнозной ликвидности Группы оказывает умеренно-положительное влияние на рейтинг и подкрепляется готовностью банков-кредиторов участвовать в проектном финансировании. При этом в оценке качественной ликвидности давление на оценку оказывает низкая диверсификация кредиторов, наличие практики выдачи займов связанным сторонам (объём таких займов не носит критического характера) и отсутствие дивидендной политики.

В рамках оценки корпоративных рисков Агентство негативно оценивает отсутствие Совета директоров и коллегиального исполнительного органа. Полномочия генерального директора Компании переданы в управляющую организацию, контролируемую собственником Компании. Агентство отмечает рост уровня транспарентности Компании: после размещения облигаций Компания начала публиковать отчетность по МСФО, отчетность по РСБУ, а также существенные факты. В рамках стратегического планирования Агентство продолжает отмечать, что финансовое моделирование в Компании не вполне соответствует стандартам МСФО. Строительно-монтажные риски контролируются на уровне генерального подрядчика, Группа страхует залоговое имущество, гражданскую ответственность за вред вследствие недостатков выполненных работ и ответственность как владелец опасного объекта.

По данным отчетности по МСФО активы ООО «АСПЭК-Домстрой» на 31.12.2022 составляли 11.7 млрд руб., капитал – 2.2 млрд руб. Объём выручки по итогам 2022 года составил 3.2 млрд рублей, чистая прибыль – 489 млн рублей.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.