Москва, 6 июня 2024 г.

Резюме

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании ООО «ПИК-Корпорация» на уровне ruA+, прогноз по рейтингу стабильный.

Кредитный рейтинг ООО «ПИК-Корпорация» присвоен в соответствии с методологией оценки внешнего влияния на основе консолидированной отчетности по МСФО ПАО «ПИК СЗ» (далее вместе с дочерними компаниями – Группа, ПАО «ПИК СЗ», ПИК СЗ), в состав которого входит объект рейтинга.

ООО «ПИК-Корпорация» (далее «Субхолдинг», «ПИК-Корпорация») – консолидирующая компания большей части проектов ПАО «ПИК – специализированный застройщик». ПИК-Корпорация это Субхолдинг внутри периметра консолидации ПАО «ПИК – специализированный застройщик», выделенный в рамках процедуры юридической реструктуризации Группы ПИК в целях соответствия требованиям 214-ФЗ. ПАО «ПИК СЗ» является крупнейшей российской девелоперской компанией, ведущей деятельность на рынках Москвы, Московской области и еще тринадцати регионов.

Рейтинг кредитоспособности ПАО «ПИК СЗ» обусловлен слабой оценкой риск-профиля отрасли, сильными рыночными и конкурентными позициями, комфортной долговой нагрузкой, высокой ликвидностью, сильными показателями рентабельности и отличным уровнем корпоративного управления.

Оценка внешнего влияния

Кредитный рейтинг ООО «ПИК-Корпорация» присвоен в соответствии с методологией оценки внешнего влияния на основе консолидированной отчетности по МСФО ПАО «ПИК СЗ» по совокупности следующих критериев:

• «ПИК-Корпорация» является 100% дочерним обществом ПАО «ПИК СЗ», входит в периметр консолидации Группы по МСФО;
• По облигациям субхолдинга предусмотрены поручительства со стороны ПАО «ПИК СЗ»;
• Компания является крупнейшим операционным активом Группы, доля активов по консолидированной отчетности Группы превышает 30%.

Обоснование рейтинга

Слабый риск-профиль отрасли, в которой работает Группа. Агентство консервативно оценивает отраслевые риски сектора жилищного строительства прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Спрос на недвижимость со стороны населения сильно подвержен внешним шокам, в случае наступления которых объемы продаж участниками рынка без стимулирующих мер со стороны государства склонны демонстрировать негативные изменения, что создаёт дополнительные риски увеличения стоимости фондирования и кассовых разрывов до стабилизации рыночных условий. При этом возможности управления рентабельностью и продажами участниками рынка могут быть ограниченными в негативном бизнес-цикле отрасли, когда стимулировать спрос без снижения стоимости жилья затруднительно. Последние несколько лет основным драйвером поддержания спроса на квартиры выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства и со стороны девелоперов. Потенциал подобных мер по поддержанию продаж и уровней цен снижается, в т.ч. за счёт ужесточения условий со стороны ЦБ РФ по их выдаче, что способно оказать дополнительное давление на стоимостные объемы продаж. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около 40% текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль. Вместе с тем, агентство отмечает крайне большой масштаб деятельности Группы, широкую географическую и продуктовую диверсификацию и беспрецедентно высокий объем реализованных проектов, который отличает Группу от всех других участников отрасли. Основной объем нереализованных площадей сосредоточен г. Москве и г. Санкт-Петербурге – регионах с наиболее высоким уровнем платёжеспособного населения, которые характеризуются хорошей рентабельностью. Региональные проекты также представлены в субъектах Российской Федерации, в которых среднедушевой уровень дохода населения находится на уровне выше среднего по экономике. Строительство ведётся в сегментах массового жилья, среднего и верхнего ценового сегмента, что создаёт большую устойчивость в случае снижения спроса среди одной из категорий покупателей. При анализе оценки барьеров для входа агентство учитывало низкую вероятность занятия сопоставимой с Группой доли на рынке вследствие необходимости значительных кадровых, финансовых и земельных ресурсов для обеспечения сопоставимых масштабов бизнеса и логистики сложного процесса реализации одновременно нескольких десятков девелоперских проектов на разных локальных рынках. 

Сильные рыночные и конкурентные позиции. Группа по-прежнему продолжает занимать лидирующие позиции на рынке застройщиков по объему текущего строительства. По данным «ЕРЗ», по состоянию на 01.05.2024 объем текущего строительства Группы составил 4.6 млн кв. м. На конец 2023 года Группа обладала существенным портфелем проектов с общей непроданной площадью в достаточном объеме для поддержания текущих масштабов деятельности на протяжении более 4 лет без необходимости в дополнительных вложениях в земельный банк. Более 80% этих площадей приходится на проекты, реализуемые в Московской агломерации и Санкт-Петербурге – одних из самых инвестиционно-привлекательных регионах России, что оказывает поддержку рейтинговой оценке. Портфель проектов Группы характеризуется крайне высокой диверсификацией – по состоянию на 31.12.2023 (далее – отчётная дата) доля крупнейшего проекта в структуре нереализованных площадей в натуральном выражении составляет не более 7%.  Это свидетельствует об отсутствии зависимости бизнеса от успешной реализации отдельного проекта и отсутствии рисков концентрации бизнеса, что оказывает дополнительную поддержку конкурентным позициям Группы. 

Комфортные показатели долговой нагрузки. На протяжении 2022-2023 гг. (далее – 2023 г., отчётный период) Группа демонстрировала стабильные результаты продаж в натуральном и стоимостном выражениях, что способствовало поддержанию показателей общей долговой нагрузки на стабильно позитивном уровне. По расчетам агентства, отношение долга, скорректированного на денежные средства и объем проектного финансирования, покрытого средствами на эскроу-счетах (далее – чистый долг) на 31.12.2023, к EBITDA Группы за отчётный период составляет около 1,6х, что свидетельствует о низком уровне долговой нагрузки. Агентство не ожидает увеличения метрики по итогу 2024 г. выше 2,5х, что соответствует внутреннему ориентиру Группы по предельному значению метрики. Поддержку показателю окажет существенная доля реновации в структуре реализуемых проектов, которые характеризуются меньшей волатильностью к изменению макроэкономических условий, реализация ажиотажного спроса на льготную ипотеку в 1 полугодии 2024 года, а также сохранение базы числа проектов на стабильно высоком уровне. С учётом значительного запаса по показателю достаточности капитала агентство не ожидает ухудшения оценки общей долговой нагрузки в перспективе ближайшего года – соотношение собственного капитала к активам составило 0,25х. За 2023 год отношение EBITDA к чистым процентным расходам с учётом капитализированных процентных затрат опустилось ниже бенчмарка агентства для максимальной оценки в 3,3х и составило 2,8х, что оценивается умеренно позитивно по бенчмаркам агентства. Тем не менее, агентство отмечает тенденцию ухудшения показателя и допускает сценарий его дальнейшего снижения в 2024 году ниже 2,0х при условии сохранения жёстких денежно-кредитных условий на более длительный срок.

Высокий уровень ликвидности. Значительные объемы невыбранных кредитных линий, денежных средств и средств на эскроу-счетах по состоянию на конец 2023 года также оказывают положительное влияние на показатели ликвидности компании. По расчетам агентства, имеющийся запас обозначенных источников ликвидности на конец 2023 года с запасом покрывают потребности Группы в финансировании строительных и инвестиционных затрат, погашении проектного финансирования и корпоративного долга в среднесрочной перспективе.

Высокая маржинальность и низкая подверженность рыночным рискам. За отчетный период рентабельность по EBITDA Группы, по расчётам агентства, составила около 22%, что выше бенчмарка агентства для максимальной оценки в 20%. Рентабельность по FCF, по расчётам агентства, составила 11% на фоне повышенного объема налоговых платежей и процентных расходов, что оценивается умеренно позитивно по бенчмаркам агентства. При оценке подверженности Группы к рыночным рискам агентство отмечает отсутствие валютной составляющей в составе активов и пассивов и высоко оценивает этот фактор.

Высокая оценка блока корпоративных рисков. Группа ПИК следует принципам максимальной информационной прозрачности. Корпоративное управление в компании и организация риск-менеджмента оценены на высоких уровнях. Отдельно в качестве значимого позитивного фактора агентство выделяет высокую деловую репутацию и операционную дисциплину Группы по своевременной сдаче проектов в сроки несмотря на очень значительный масштаб деятельности. В Группе реализован механизм мониторинга за состоянием проектов и продаж с ежедневной актуализацией данных. Обычно операционные результаты по проектам консолидируются на ежемесячной основе. IT система Группы позволяет немедленно реагировать на изменения в темпах строительства, продаж, что, по мнению агентства, обеспечивает высокую степень управляемости на уровне координации проектов и денежных потоков. Кроме того, Группа достаточно оперативно смогла настроить онлайн продажи во время ввода режима самоизоляции и на текущий момент 100% продаж осуществляет через онлайн канал. Высокая дисциплина сдачи проектов и качество IT систем увеличивает предсказуемость денежных потоков и графика раскрытия эскроу-счетов, что позитивно влияет на общую надежность и прозрачность деятельности Группы для кредиторов и дольщиков.

Прогноз по рейтингу

По рейтингу установлен стабильный прогноз, что предполагает высокую вероятность сохранения кредитного рейтинга на текущем уровне на горизонте 12 месяцев.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.

Регуляторное раскрытие