Москва, 9 июля 2024 г.

Резюме

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании ООО «Главстрой» на уровне ruBB+. Прогноз по рейтингу – стабильный.

Рейтинг кредитоспособности ООО «Главстрой» обусловлен низкой оценкой риск-профиля отрасли, средними рыночными и конкурентными позициями, крайне высоким уровнем долговой и процентной нагрузки, а также приемлемым уровнем ликвидности, умеренно высоким показателем рентабельности и низким уровнем корпоративных рисков.  

ООО «Главстрой» (далее – «компания», Главстрой) является девелопером на рынке г. Москвы с опытом комплексного развития территорий, строительства жилой и коммерческой недвижимости с 1995 г. В настоящее время компания реализует пять проектов, в том числе ЖК «Береговой» в районе «Филевский парк» и ЖК Balance на Рязанском проспекте, апарт-отель премиум-класса: «Сретенка 13/26», жилой комплекс премиум-класса «Новые Академики» и проект de luxe «Соймоновский» в Центральном административном округе. Также компания готовится к запуску новых проектов: в Даниловском районе и районе Кунцево.

Рейтинг кредитоспособности компании присваивался по отчетности МСФО ООО «Главстрой»

Обоснование рейтинга

Низкая оценка риск-профиля отрасли, в которой работает компания. Агентство консервативно оценивает отраслевые риски сектора жилищного строительства прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Спрос на недвижимость со стороны населения сильно подвержен внешним шокам, в случае наступления которых объем продаж участниками рынка без стимулирующих мер со стороны государства склонны демонстрировать негативные изменения, что создаёт дополнительные риски увеличения стоимости фондирования и кассовых разрывов до стабилизации рыночных условий. При этом возможности управления рентабельностью и продажами участниками рынка могут быть ограниченными в негативном бизнес-цикле отрасли, когда стимулировать спрос без снижения стоимости жилья затруднительно. Последние несколько лет основным драйвером поддержания спроса на квартиры выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства и со стороны девелоперов. Потенциал подобных мер по поддержанию продаж и уровней цен снижается, в том числе за счёт ужесточения условий со стороны ЦБ РФ по их выдаче, что способно оказать дополнительное давление на стоимостные объемы продаж. По мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль.

Средние рыночные и конкурентные позиции. По данным из открытых источников в настоящий момент текущий объем строительства Главстрой составляет 336 тыс. м2 жилой недвижимости. При этом по данным компании в продвинутой стадии разработки находится ряд проектов, после запуска которых объем текущего строительства компании должен увеличиться примерно до 550 тыс. м2 жилой недвижимости. Агентство отмечает высокую обеспеченность компании земельным банком. На текущий момент портфель проектов составляет 2,43 млн. м2. При поддержании текущих темпов строительства компания может вести деятельность более 3 лет без дополнительных инвестиций в земельный банк. Портфель проектов компании характеризуется высокой степенью диверсификации, доля крупнейшего проекта в общем портфеле проектов, а также в структуре продаж в ближайшие 2 года, составляет порядка 35%.  Компания реализует девелоперские проекты в Москве – в наиболее инвестиционно-привлекательном регионе России ввиду высоких среднедушевых доходов населения, что положительно сказывается на оценке бизнес-профиля компании.

Крайне высокая долговая и процентная нагрузка.  Стратегия компании подразумевает продажу площадей на более поздних этапах реализации проектов с целью увеличения уровня рентабельности. По этой причине компания придерживала реализацию площадей 2-й очереди в своем крупнейшем проекте ЖК «Береговой» в течение 2021-2022 гг. Из-за большого объема проектов, находящихся в продвинутой инвестиционной стадии и невысокого темпа продаж возникает  неравномерное распределение выручки и EBITDA по отношению к объему заемных средств между периодами, что приводит к росту долговой и процентной нагрузки. Отношение долга, скорректированного на объем проектного финансирования, покрытого средствами на эскроу-счетах, к EBITDA по итогам 2023 года значительно превышает уровень в 4,5х, отношение EBITDA к процентным расходам составило около 1х. При этом агентство отмечает, что с учетом капитализации большей части затрат по процентам, которые погашаются после завершения проектов, показатель процентной нагрузки находится на умеренно высоком уровне в 3,2х по итогам 2023 года. Поддержку рейтинговой оценке в части оценки долговой нагрузки оказывает значительный объем собственных средств компании. На конец 2023 года отношение собственных средств к активам составляло 0,32х.

Приемлемый уровень ликвидности. Большая часть долгового портфеля компании представлена проектными кредитами, по которым выплаты по телу долга и процентам привязаны по срокам к окончанию реализации проектов. Таким образом, у компании отмечается сбалансированный долговой портфель без пиковых погашений в среднесрочной перспективе, что оказывает поддержку ликвидности компании. Также положительное влияние на оценку ликвидности компании оказывает наличие значительного объема невыбранных кредитных линий по проектному финансированию в размере более 100 млрд. руб., предусматривающие специфику продаж компании на более поздних сроках реализации проектов. При этом более половины долгового портфеля представлено одним кредитором, что оказывает давление на качественную оценку ликвидности. Также специфика продаж на более поздних этапах готовности объектов создает повышенные риски для ликвидности в случае наступления неблагоприятной рыночной конъюнктуры.

Умеренно высокие показатели рентабельности. По итогам 2022-2023 гг. показатель EBITDA margin в среднем составил 18%.

Низкий уровень корпоративных рисков. Организационная структура компании в целом характеризуется высокой прозрачностью и прозрачной структурой собственников. В компании действует Совет директоров, что свидетельствует о высоком качестве корпоративного управления. Однако отсутствие в Совете директоров независимых участников ограничивает оценку фактора от максимального значения. Риск-менеджмент положительно оценивается агентством благодаря наличию собственного подразделения по управлению рисками в компании, а также аудита трех видов: внутреннего, внешнего и со стороны собственника.  При этом сдерживающее влияние на блок корпоративных рисков оказывает оценка качества стратегического обеспечения. Агентство также отмечает высокий уровень информационной прозрачности компании. 

Оценка внешнего влияния

Факторы внешнего влияния отсутствуют.

Прогноз по рейтингу

По рейтингу установлен стабильный прогноз, что предполагает высокую вероятность сохранения кредитного рейтинга на текущем уровне на горизонте 12 месяцев.

Регуляторное раскрытие