Москва, 16 августа 2024 г.

Резюме

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании АО «ГК «Пионер» на уровне ruА- и изменило прогноз на стабильный. Ранее у компании действовал рейтинг на уровне ruA- с негативным прогнозом.

АО «ГК «Пионер» (далее – «ГК «Пионер», «Группа») является девелопером, который осуществляет строительство объектов жилой и коммерческой недвижимости в г. Москве.  В 2020-2021 годах компания вышла на новый этап развития, приступив к реализации проектов в сегментах коммерческой недвижимости и жилой недвижимости премиум-класса, каждый из которых реализуется под собственным уникальным брендом.

Рейтинг кредитоспособности АО «ГК «Пионер» обусловлен слабой оценкой риск-профиля отрасли, умеренно сильными рыночными и конкурентными позициями, комфортной долговой нагрузкой, высокой ликвидностью, комфортными показателями рентабельности и низким уровнем корпоративных рисков. Изменение прогноза на стабильный обусловлено сильными финансовыми результатами 2023 года, которые вернули показатель долговой нагрузки в пределы бенчмарков агентства из сильно негативной зоны стрессового 2022 года, а итоги продаж в 2023 – первой половине 2024  годов создали запас для отражения более сильных финансовых результатов в будущих периодах по мере признания выручки. При этом агентство отмечает, что вопреки заложенным ранее ожиданиям, ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ РФ со второй половины 2023 года не оказало негативного влияния на результаты продаж за период 30.06.2023 – 30.06.2024, которые увеличились вдвое по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Продажи за 6 месяцев 2024 года также увеличились на 65% г/г. Доля ипотечных продаж сократилась с 70% за весь 2023 год до 46% за 6 месяцев 2024 год.

Рейтинговый анализ был проведен на основе консолидированной отчетности МСФО АО «ГК «Пионер». 

Обоснование рейтинга

Слабый риск-профиль отрасли, в которой работает Группа. Агентство консервативно оценивает отраслевые риски сектора жилищного строительства прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Спрос на недвижимость со стороны населения сильно подвержен внешним шокам, в случае наступления которых объемы продаж участниками рынка без стимулирующих мер со стороны государства склонны демонстрировать негативные изменения, что создаёт дополнительные риски увеличения стоимости фондирования и кассовых разрывов до стабилизации рыночных условий. При этом возможности управления рентабельностью и продажами участниками рынка могут быть ограниченными в негативной части бизнес-цикла отрасли, когда стимулировать спрос без снижения стоимости жилья затруднительно. Последние несколько лет основным драйвером поддержания спроса на квартиры выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства и со стороны девелоперов. Сворачивание программы безадресной льготной ипотеки с июля 2024 года способно оказать дополнительное давление на стоимостные объемы продаж и негативно повлиять на ценовую конъюнктуру в отрасли, особенно в сегментах массового жилья. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около 40% текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль.

Вместе с тем, агентство отмечает, что ГК «Пионер» осуществляет строительство преимущественно проектов комфорт, премиум и бизнес-классов в сегменте жилой недвижимости, а также активно наращивает присутствие в сегменте коммерческой недвижимости, где приоритетной задачей является продажа площадей на этапе строительства. В планах Группы также обеспечить среднесрочное управление собственной коммерческой недвижимостью с целью генерации стабильного арендного потока, расширения диверсификации формирования выручки.  Эти факторы создают большую устойчивость в случае снижения спроса среди одной из категорий покупателей. Агентство отмечает пониженную зависимость продаж ГК «Пионер» от льготной ипотеки и ипотечных продуктов в целом по сравнению с среднеотраслевыми показателями – средняя доля ипотеки в структуре продаж за 1 полугодие 2024 года составила 46% против 70% в 2023 году. Это обусловлено высокой стоимостью реализуемых сегментов недвижимости, по которым сумма льготной ипотеки существенно ниже стоимости продаваемых площадей. На фоне увеличения стоимости ипотечных продуктов и снижения доли ипотеки в структуре реализации, в 1 полугодии 2024 года продажи в стоимостном выражении не претерпели негативных изменений, а, напротив, выросли на 65%. При анализе оценки барьеров для входа агентство учитывало высокий порог вхождения новых игроков для занятия сопоставимой с Группой доли на рынке московского жилья, на котором Группа располагает большим земельным банком и существенными масштабами деятельности в пределах МКАД. 

Умеренно сильные рыночные и конкурентные позиции. Объем строительства по состоянию на конец мая 2024 года составил 718 тыс. кв. м. Агентство приняло во внимание, что объем текущего строительства может существенно увеличиться в будущем после получения РНС по проектам в стадии проектирования, обеспеченных действующим земельным банком. Общая площадь объектов в стадии проектирования составляет около 1,0 млн кв. м по состоянию на 30.06.2024, при том, что площадь завершенных проектов в Москве за время существования Группы составляет 2,2 млн кв. м. Группа обладает существенным портфелем текущих и потенциальных проектов с общей непроданной площадью в достаточном объеме для поддержания действующих масштабов деятельности на протяжении более 6 лет без необходимости в дополнительных вложениях в земельный банк,  что свидетельствует о высокой ресурсной базе. На текущий момент все реализуемые и перспективные проекты находятся в г. Москве – одном из самых инвестиционно-привлекательных регионов России ввиду высокого значения среднедушевого дохода населения, что оказывает позитивное влияние на оценку субфактора рынок сбыта. Расширение масштабов бизнеса и запуск новых проектов положительно сказывается на диверсификации активов – доля крупнейшего проекта составляет около 22% от непроданных площадей по текущему портфелю проектов в активной стадии строительства и проектирования.

Комфортные показатели долговой нагрузки с учётом восстановления продаж после стрессового 2022 года. В 2022 году поддержание стабильных объемов строительства при снижающихся продажах способствовали расширению дисбаланса между объемом привлекаемых проектных кредитов, накоплением средств на эскроу-счетах и формированием финансовых результатов. По итогу 2023 года (далее – отчётный период) агентство наблюдает сокращение обозначенных дисбалансов, что выразилось в более позитивной оценке показателей долговой нагрузки. По расчётам агентства отношение долга, скорректированного на объем средств на эскроу-счетах по проектным кредитам и денежных средств (далее – скорректированный долг), на 31.12.2023 (далее – отчётная дата) к EBITDA за отчётный период составило около 3,4х. Соотношение EBITDA к процентным расходам за отчётный период, по расчётам агентства, составило менее 1,3х, что по прежнему соответствует негативным значениям по методологии агентства. Агентство ожидает, что показатели вернутся к позитивным уровням в среднесрочной перспективе по мере увеличения стадии готовности проектов и восстановления объемов продаж, о чём во многом свидетельствуют данные за первую половину 2024 года. За 6 месяцев 2024 года объем продаж в стоимостном выражении оказался в 1,6 раз выше результатов 6 месяцев 2023 года и в 3,9 раз выше результатов 6 месяцев 2022 года. Признание выручки по мере увеличения степени готовности проектов позволит снизить средний скорректированной долг к EBITDA до уровней ниже 3,0х

Высокий уровень ликвидности. Активное наращивание проектов в стадии строительства, реализуемых через механизм проектного финансирования, на фоне существенного увеличения масштабов бизнеса, будет способствовать формированию отрицательного сальдо операционного денежного потока в 2024 году. При этом Группа располагает большим запасом источников ликвидности в виде невыбранных кредитных линий и денежных средств, кратно превышающих потребности в финансировании проектов в перспективе 12 месяцев от отчётной даты. ГК «Пионер» имеет многолетний опыт работы с крупнейшими кредиторами, диверсифицированный кредитный портфель с комфортным графиком погашения долга, без пиковых погашений в среднесрочной перспективе. Таким образом, агентство не ожидает сложностей в получении финансирования в необходимом объеме и показатели ликвидности будут находиться на приемлемом уровне. Уплата процентных расходов и тела долга по проектному финансированию осуществляется в конце срока строительства соответствующего объекта за счёт средств на эскроу-счетах. Все эти факторы способствуют сильной оценке агентством показателей качественной ликвидности.

Комфортная маржинальность и низкая подверженность рыночным рискам. За отчетный период рентабельность по EBITDA Группы, по расчётам агентства, составила около 16%, что оценивается на умеренно высоком уровне. Агентство ожидает улучшения рентабельности до уровня 20% и выше по мере увеличения степени готовности проектов, роста доли продаж в элитных и премиальных сегментах бизнеса. При оценке подверженности Группы к рыночным рискам агентство отмечает отсутствие валютной составляющей в составе активов и пассивов и высоко оценивает этот фактор.

Высокая оценка блока корпоративных рисков. Агентство по-прежнему позитивно оценивает блок корпоративных рисков. Группа придерживается высоких стандартов раскрытия информации и стратегического планирования. Помимо обязательной к публикации информации ГК «Пионер» публикует дополнительную подробную информацию об операционных показателях деятельности. В Группе действует дивидендная политика. Организационная структура ГК «Пионер» в целом характеризуется высокой транспарентностью и прозрачным составом акционеров.

Оценка внешнего влияния

Факторы внешнего влияния отсутствуют.

Прогноз по рейтингу

По рейтингу установлен стабильный прогноз, что предполагает высокую вероятность сохранения кредитного рейтинга на текущем уровне на горизонте 12 месяцев.

Регуляторное раскрытие