Москва, 6 декабря 2024 г.

Резюме

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» повысило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании ООО «А Спэйс» до уровня ruBB, прогноз по рейтингу стабильный. Ранее у компании действовал рейтинг на уровне ruBB- со стабильным прогнозом.

Рейтинг кредитоспособности ООО «А Спэйс» обусловлен ограниченной оценкой риск-профиля отрасли, в которой работает компания, умеренно сильными рыночными и конкурентными позициями, средним уровнем долговой нагрузки при повышенном уровне процентной нагрузки, средним уровнем ликвидности, высокой оценкой рентабельности по бенчмаркам агентства, а также положительной оценкой блока корпоративных рисков. Повышение кредитного рейтинга обусловлено ростом масштабов деятельности компании за последний год как в терминах площадей под управлением, объем которых увеличился в 2,5 раза, так и в терминах финансовых результатов. Это позволило существенно сократить средний уровень долговой нагрузки компании. По состоянию на ноябрь 2024 года под управлением ASpace находятся 7 действующих и полностью заполненных субарендаторами площадок общей площадью 22,4 тыс. кв.м., в 2025 году готовятся к запуску ещё 2 площадки общей площадью 10 тыс. кв.м.

ООО «А Спэйс» (далее – компания, ASpace) является оператором гибких офисов для среднего и крупного бизнеса. Компания предоставляет услуги управления объектами коммерческой недвижимости, создавая сервисные офисы в формате готовых офисных пространств по авторскому стандарту – turnkey и индивидуальные проекты офиса с интерьером и планировками под заказ – built-to-suit, для последующей сдачи в аренду конечным пользователям на гибких коммерческих условиях и с предоставлением сервисного обслуживания. ASpace представлен в ключевых бизнес локациях Москвы. В действующий портфель входит 7 площадок: Бригантина (Белорусский деловой район), Федерация (Москва-Сити), Цветной (Центральный деловой район), Новосущевский (Савеловский субрынок), Империя (Москва-Сити), Никольская (Центральный деловой район), Технопарк (м. Технопарк), а также в 2025 году ожидается запуск 2 новых проектов ASpace: Останкино (м. Бутырская) и Новослободская (Белорусский субрынок).

Рейтинг кредитоспособности компании присваивался по бухгалтерской отчетности РСБУ ООО «А Спэйс».

Обоснование рейтинга

Ограниченная оценка риск-профиля отрасли. Агентство оценивает риск-профиль бизнеса в сфере управления арендованным имуществом на умеренно слабом уровне, что частично компенсируется невысоким уровнем просроченной задолженности арендного бизнеса перед кредитными организациями. Бизнес обладает достаточной устойчивостью к внешних шокам, что обусловлено сегментом и локациями недвижимости, которыми управляет компания.  По состоянию на ноябрь 2024 вакансия в сдаваемых объектах составила 0% при среднерыночной доле вакантных помещений в сегменте гибких офисов в 5,6% по состоянию на конец 3 квартала 2024 года в столичном регионе. По мнению агентства, устойчивость компании сдерживается бизнес моделью, при которой все объекты недвижимости арендуются у собственников на конечный срок в среднем от 7 до 10 лет, в силу этого присутствует риск расторжения договоров досрочно либо по их истечению. Агентство отмечает низкие барьеры для входа в бизнес по сравнению с другими отраслями экономики, конкуренция между участниками рынка развита в значительной степени и вероятность появления новых операторов и собственников гибких офисов оценивается как высокая.

Умеренно сильные рыночные и конкурентные позиции. Высокая обеспеченность контрактной базой арендаторов на срок свыше 3 лет и локация объектов в Москве оказывают положительное влияние на оценку рыночных и конкурентных позиций ASpace. Агентство не отмечает в действующей контрактной базе компании существенного риска концентрации бизнеса на одном арендаторе и одном ключевом объекте. Компания минимизирует риски досрочного расторжения взаимоотношений с арендаторами наличием обеспечительных платежей в объеме на 1-3 месяца и санкциями, прописанными в договорах с ними. Концентрация на крупных поставщиках в структуре прогнозной выручки не выделяется, что позитивно сказывается на оценке бизнес-профиля компании.

Средний уровень долговой нагрузки при повышенном уровне процентной нагрузки.  За 30.09.2024LTM (далее – отчетный период) выручка компании выросла практически в 2 раза и достигла 843 млн руб., EBITDA также увеличилась в 3 раза, как следствие поступления положительного финансового результата от ранее запущенных площадок в 2022-2023 годах и полной их заполненности в текущем году, а также полученной выручки от выполнения строительно-монтажных работ. По состоянию на 30.09.2024 (далее – отчетная дата) отношение долга к EBITDA за 30.09.2024LTM составило 1,9х ранее 3,8х, текущий уровень долговой нагрузки является комфортным по бенчмаркам агентства.

На горизонте года от отчетной даты компания планирует привлечение долговых средств для финансирования капитальных затрат по двум площадкам Останкино и Новослободская. Также Агентство принимает во внимание активную фазу роста компании и появления других новых проектов, которые потребуют дополнительного финансирования.  Однако долговая нагрузка будет сохраняться на комфортном уровне в пределах 2,5х, по расчетам агентства, ввиду роста операционного денежного потока по действующим проектам и успешного ввода площадок Останкино и Новослободская.

Покрытие процентных расходов показателем EBITDA в отчетном периоде составило 3,4х ранее 1,6х, что оценивается на уровне ниже среднего. Агентство допускает незначительного снижения значения коэффициента покрытия в прогнозном периоде до уровня ниже 2х за счет увеличения долговой нагрузки на фоне растущих капитальных затрат и продолжающегося роста ключевой ставки ЦБ РФ.

Средний уровень ликвидности. Операционный денежный поток на горизонте года от отчетной даты с учетом остатка денежных средств покрывает прогнозные платежи по долгу и поддерживающим затратам, для финансирования же капитальных затрат частично требуется привлечение фондирования. На качественную оценку ликвидности оказывает давление низкая диверсификация источников фондирования, отсутствие формализованной дивидендной политики. По состоянию на отчетную дату структура и срочность долгового портфеля компании изменились, существенная часть займов от связанных и третьих лиц были погашены, был выпущенный дебютный облигационный выпуск на 200 млн руб. и получена долгосрочная банковская линия на 150 млн руб., ввиду чего пиков погашения на горизонте до 2-х лет не отмечается. Риски в предоставлении новых средств или средств для рефинансирования долга оцениваются как низкие.

Высокие показатели рентабельности. Уровень рентабельности по EBITDA, по оценкам агентства, находится на высоком уровне по сравнению с бенчмарками агентства. За 12 месяцев, предшествовавших отчетной дате, рентабельность по EBITDA составила 23% (в предыдущий период 10%). Компания находится в стадии активного роста, что может оказывать давление на показатель рентабельности по EBITDA в краткосрочной перспективе. Агентство рассчитывает, что рентабельность по EBITDA будет сохраняться на уровне выше бенчмарков агентства в 10% для позитивной оценки.

Умеренно высокая оценка блока корпоративных рисков. В 2024 году ASpace изменила структуру бенефициарного владения, теперь 100% доля владения находится в РФ. Качество корпоративного управления оценивается агентством как умеренно высокое, ввиду наличия совета директоров, куда входит топ-менеджмент компании. Оценка сдерживается отсутствием коллегиального исполнительного органа и независимых директоров в составе совета директоров. Степень транспарентности бизнеса оценивается агентством на умеренно низком уровне. Компания формирует отчетность только по стандартам РСБУ, но не публикует в открытом доступе значимую информацию, в том числе необязательную к раскрытию, для оценки её кредитоспособности. Стратегическое обеспечение оценивается на умеренно высоком уровне: предоставленная финансовая модель и стратегия компании содержат исчерпывающую информацию по операционным и финансовым показателям исходя из текущего пула проектов, определены четкие критерии их достижения. Компания страхует ключевые для своей деятельности риски, однако отсутствие формализованной системы риск-менеджмента, сдерживает оценку.  

Оценка внешнего влияния

Факторы внешнего влияния отсутствуют.

Прогноз по рейтингу

По рейтингу установлен стабильный прогноз, что предполагает высокую вероятность сохранения кредитного рейтинга на текущем уровне на горизонте 12 месяцев.

Регуляторное раскрытие