Москва, 21.11.2025

Резюме

«Эксперт РА» понизило рейтинг кредитоспособности ООО «Элит Строй» до уровня ruВВВ-, прогноз по рейтингу - стабильный. Ранее у компании действовал рейтинг на уровне ruBBB со стабильным прогнозом.

Понижение рейтинга обусловлено наблюдавшимся трендом по значительному увеличению долговой нагрузки компании на протяжении последних двух лет, а также сохраняющейся неопределённостью в оценках агентства относительно возможности её стабилизации на комфортном уровне в ближайшей перспективе учитывая сложные рыночные условия на рынке жилой недвижимости.

Рейтинг кредитоспособности ООО «Элит Строй» обусловлен низкой оценкой риск-профиля отрасли, сильными рыночными и конкурентными позициями, высокой долговой нагрузкой, а также комфортным уровнем ликвидности, высокими показателями рентабельности и низким уровнем корпоративных рисков.

ООО «Элит Строй» (далее – Группа, «ГК Страна Девелопмент») является материнской компанией для специализированных застройщиков, входящих в группу компаний «Страна Девелопмент». Группа осуществляет свою деятельность в г. Тюмень, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и Новосибирск.

Рейтинг кредитоспособности компании присваивался по отчетности МСФО ООО «Элит Строй».

Обоснование рейтинга

Низкая оценка риск-профиля отрасли, в которой работает компания. Агентство консервативно оценивает отраслевые риски сектора жилищного строительства прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Спрос на недвижимость со стороны населения сильно подвержен внешним шокам, в случае наступления которых объемы продаж участниками рынка без стимулирующих мер со стороны государства склонны демонстрировать негативные изменения, что создаёт дополнительные риски увеличения стоимости фондирования и кассовых разрывов до стабилизации рыночных условий. При этом возможности управления рентабельностью и продажами участниками рынка могут быть ограниченными в негативном бизнес-цикле отрасли, когда стимулировать спрос без снижения стоимости жилья затруднительно. Последние несколько лет основным драйвером поддержания спроса на квартиры выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства и со стороны девелоперов. Потенциал подобных мер по поддержанию продаж и уровней цен снижается, в том числе за счёт ужесточения условий со стороны ЦБ РФ по их выдаче, что способно оказать дополнительное давление на стоимостные объемы продаж. По мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль. При этом агентство отмечает, в течение последних двух лет ГК Страна Девелопмент значительно увеличила масштабы деятельности. Группа занимает лидирующие позиции на рынке Тюменской области и 10 место в списке крупнейших девелоперских компаний России по текущему объему строительства, что усиливает конкурентные позиции Группы.

Сильные рыночные и конкурентные позиции. В настоящий момент в различных стадиях строительства находятся проекты, совокупная площадь которых составляет около 1,3 млн  кв. метров. Земельный фонд в собственности по данным Группы составляет около 6,9 млн кв. м, увеличившись более, чем в 2 раза за последние несколько лет. Это свидетельствует о высокой обеспеченности Группы земельным банком, позволяющим поддерживать текущие масштабы деятельности компании без существенных инвестиций на горизонте более 5 лет. Портфель проектов компании характеризуется высокой диверсификацией – согласно отчету независимого оценщика, стоимостная оценка крупнейшего проекта составляет порядка 33% в общей стоимости портфеля проектов Группы. Вследствие этого стабильность денежного потока компании не зависит от успешной реализации отдельного проекта, что оказывает дополнительную поддержку рейтинговой оценке. Группа осуществляет строительство объектов в Тюмени, Санкт-Петербурге, Москве, Екатеринбурге и Новосибирске. Во всех регионах, где работает Группа, среднедушевой доход населения выше среднего уровня по стране, что оказывает поддержку ценовой политике ГК Страна Девелопмент и приводит к высокой оценке фактора рынка сбыта.

Высокая долговая нагрузка при крайне высокой процентной нагрузке. В течение последних двух лет у Группы существенно увеличивался долговой портфель, что связанно, главным образом, с инвестициями в расширение земельного банка и запуском новых проектов. За период с 30.06.2023 по 30.06.2025 долговой портфель увеличился в 3,2 раза и на середину 2025 года составлял 205 млрд руб. Отношение долга по состоянию на 30.06.2025, скорректированного на объем проектного финансирования, покрытого средствами на эскроу-счетах, к EBITDA за предшествовавшие 12 месяцев, составляло 5,7х, годом ранее 3,4х, что характеризуется высоким уровнем долговой нагрузки. Вследствие роста долгового портфеля у компании также отмечается высокая процентная нагрузка, которая дополнительно ухудшилась за счет роста процентных ставок в экономике. В среднесрочной перспективе агентство ожидает снижение уровня долговой нагрузки и улучшение показателя процентной нагрузки в связи с запуском новых проектов и выходом действующих проектов в более высокую стадию готовности. По данным Группы, в настоящее время уже отмечается снижение процентной нагрузки (по итогам 3 квартала 2025) за счет снижения ключевой ставки и наполнения счетов эскроу, а рост показателей выручки и EBITDA по 2025 году ожидается на уровне + 30% год к году, что приведет к улучшению показателей долговой нагрузки.  Однако, принимая во внимание непростую рыночную ситуацию на рынке жилой недвижимости, долговая нагрузка компании в среднесрочной перспективе, по мнению агентства, будет оставаться на высоком уровне. По расчетам агентства, отношение долга, за исключением объема проектного финансирования, покрытого денежными средствами на эскроу-счетах, к EBITDA будет в диапазоне 3,0-4,5х в 2026-2027 гг.

Комфортный уровень ликвидности. Большая часть долгового портфеля компании представлена проектными кредитами, по которым выплаты по телу долга и процентам привязаны по срокам к окончанию реализации проектов. Таким образом, у компании отмечается сбалансированный долговой портфель без пиковых погашений в среднесрочной перспективе, что оказывает поддержку ликвидности компании. Также положительное влияние на оценку ликвидности компании оказывает наличие значительного объема невыбранных кредитных линий по проектному финансированию.

Высокие показатели рентабельности. За последние 2 года выручка Группы увеличилась в 2 раза и достигла 61 млрд. руб. за период 12 месяцев, предшествующих 30.06.2025. Показатель маржинальности по EBITDA за отчетный период составил 32%, годом ранее показатель составлял около 31%.  

Низкий уровень корпоративных рисков. Структура акционеров и организационная структура Группы в целом характеризуются высокой прозрачностью. Степень транспарентности также оценивается умеренно положительно агентством, но ограничивается отсутствием публикации операционных результатов деятельности Группы. В то же время Группа готовит и публикует аудированную годовую и полугодовую отчетность по МСФО в открытом доступе. В Группе действует Совет директоров, что свидетельствует о высоком качестве корпоративного управления. Однако, численность совета директоров составляет 3 человека, что, по мнению агентства, не в полной мерее соответствует текущим существенным масштабам деятельности Группы. При этом на текущий момент Группа ведет работы по расширению Совета Директоров и привлечению независимого директора в его состав. Компания внедряет систему управления рисками и улучшает процедуры корпоративного управления.

Оценка внешнего влияния

Факторы внешнего влияния отсутствуют.

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): ruВВВ-

Оценка внешнего влияния: -

Прогноз по рейтингу

По рейтингу установлен стабильный прогноз, что предполагает высокую вероятность сохранения кредитного рейтинга на текущем уровне на горизонте 12 месяцев.

Регуляторное раскрытие