Москва, 04.12.2025

Резюме

«Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности ООО «А Спэйс» на уровне ruBB, изменило прогноз на позитивный. Ранее у компании действовал рейтинг на уровне ruBB со стабильным прогнозом.

Рейтинг кредитоспособности ООО «А Спэйс» обусловлен ограниченной оценкой риск-профиля отрасли, в которой работает компания, с умеренно сильными рыночными и конкурентными позициями, средним уровнем долговой нагрузки при повышенной процентной нагрузке, средним уровнем ликвидности, высокой оценкой рентабельности по бенчмаркам агентства, а также положительной оценкой блока корпоративных рисков.

Изменение прогноза по рейтингу обусловлено ростом масштабов деятельности ООО «А Спэйс» и ожиданиями агентства по снижению показателей долговой и процентной нагрузки благодаря органическому росту выручки и EBITDA, снижению ставок заемного финансирования на фоне смягчения денежно-кредитных условий. Совокупность факторов позволит компании сформировать повышенный объем свободных денежных потоков на погашение долга и финансирование капитальных затрат, улучшить финансовый профиль в будущем. ООО «А Спэйс» (далее – компания, ASPACE) является оператором сервисных офисов для среднего и крупного бизнеса. Компания предоставляет услуги управления объектами коммерческой недвижимости, создает и развивает концепцию современного рабочего пространства в формате готовых офисов и индивидуальных проектов для последующей сдачи в аренду конечным пользователям на гибких коммерческих условиях и с предоставлением сервисного обслуживания. ASPACE представлен в ключевых бизнес-локациях Москвы. В портфель сети входят 10 площадок, 9 из которых находятся в эксплуатации: «Бригантина» (Белорусский субрынок), «Федерация» и «Империя» («Москва-Сити»), «Цветной бульвар» (Центральный деловой район), «Новосущевский» (Савеловский субрынок), «Технопарк» (Нагатинский деловой район), флагманский проект «Никольская» (Центральный деловой район) и два проекта, запущенных в 2025 году, — «Останкино» (развивающийся Бутырский субрынок) и «Новослободская» (Белорусский субрынок).  Также на стадии ремонта находится площадка в доходном доме Третьяковых (м. «Кузнецкий мост») площадью 4,3 тыс. кв. м. С учетом нового офиса, площадь в управлении сети ASPACE составит около 40 тыс. кв. м

Рейтинг кредитоспособности компании присваивался по бухгалтерской отчетности РСБУ ООО «А Спэйс».

Обоснование рейтинга

Ограниченная оценка риск-профиля отрасли. Агентство оценивает риск-профиль бизнеса в сфере управления арендованным имуществом на умеренно слабом уровне, что частично компенсируется невысоким уровнем просроченной задолженности арендного бизнеса перед кредитными организациями. Бизнес обладает достаточной устойчивостью к внешних шокам, что обусловлено сегментом и локациями недвижимости, которыми управляет компания. По состоянию на ноябрь 2025 вакансия в сдаваемых объектах составила 10%, что обусловлено запуском в марте и сентябре 2025 двух площадок «Останкино» и «Новослободская» общей площадью свыше 10 тыс. кв.м (31% от общего объема площадей, введенных в эксплуатацию). По состоянию на ноябрь 2025 года рыночная доля вакансии увеличилась до 13,2% в силу ввода новых объектов в эксплуатацию и появления вакантности в готовых площадках в регионе присутствия. При этом среднерыночная доля вакантных помещений за последние 12 месяцев составила 9,2%. По мнению агентства, устойчивость компании сдерживается бизнес-моделью, при которой все объекты недвижимости арендуются у собственников на конечный срок в среднем от 7 до 10 лет, в силу этого присутствует риск расторжения договоров по их истечению. Агентство отмечает низкие барьеры для входа в бизнес по сравнению с другими отраслями экономики, конкуренция между участниками рынка развита в значительной степени и вероятность появления новых операторов и собственников гибких офисов оценивается как высокая.

Умеренно сильные рыночные и конкурентные позиции. Высокая обеспеченность контрактной базой арендаторов на срок до 2,5 лет и локация объектов в Москве оказывают положительное влияние на оценку рыночных и конкурентных позиций ASPACE. За последний год масштабы деятельности компании в терминах площадей под управлением увеличились на 50%. По состоянию на октябрь 2025 года под управлением ASPACE находятся 9 действующих и полностью заполненных субарендаторами площадок общей площадью 35,2 тыс. кв.м., в 2026 году готовится к запуску ещё 1 площадка общей площадью 4,3 тыс. кв.м.

Агентство не отмечает в действующей контрактной базе компании существенного риска концентрации бизнеса на одном арендаторе и одном ключевом объекте. Компания минимизирует риски досрочного расторжения взаимоотношений с арендаторами наличием обеспечительных платежей в объеме на 1-3 месяца и санкциями, прописанными в договорах с ними. Концентрация на крупных поставщиках в структуре прогнозной выручки не выделяется, что позитивно сказывается на оценке бизнес-профиля компании.

Высокие показатели рентабельности. За 30.09.2025LTM (далее – отчетный период) выручка компании выросла в 2 раза и достигла 1 372 млн руб. На горизонте года ожидается дальнейший рост выручки с учетом роста заполняемости новых площадок: «Новослободская» и «Останкино», с текущих уровней в 66% и 87% по данным на конец ноября 2025г. Уровень рентабельности по EBITDA, по оценкам агентства, находится на высоком уровне по сравнению с бенчмарками агентства. За 12 месяцев, предшествовавших отчетной дате, рентабельность по EBITDA составила 17%. В среднесрочной перспективе компания будет сохранять темпы роста площадей под управлением, однако текущая операционная эффективность будет поддерживать показатель рентабельности по EBITDA на уровне не ниже достигнутого.

Средний уровень долговой нагрузки при повышенном уровне процентной нагрузки.  По состоянию на 30.09.2025 (далее – отчетная дата) отношение долга к EBITDA за 30.09.2025LTM составило 3,0х, что выше ожиданий агентства и обусловлено привлечением долговых средств для финансирования капитальных затрат по двум новым площадкам, а также смещением даты запуска и наполнения арендаторами площадки «Новослободская».

В среднесрочной перспективе Агентство принимает во внимание активную фазу роста компании и появления других новых проектов, которые потребуют дополнительного финансирования.  Однако долговая нагрузка на горизонте года от отчетной даты оценивается на комфортном уровне в пределах 1,2х, по расчетам агентства, с учетом роста операционного денежного потока по действующим проектам, а также при условии планового погашения ЦФА в размере 130 млн руб. до конца 2025 года и амортизации действующих обязательств.

Покрытие процентных расходов показателем EBITDA в отчетном периоде составило 1,8х, что оценивается на уровне ниже среднего. Основными факторами давления на показатель процентной нагрузки является привлечение компанией заемного капитала на финансирование капитальных затрат и повышение стоимости заемных средств за отчетный период. Агентство допускает рост значения коэффициента покрытия на горизонте года до уровня выше 3х за счет роста операционной прибыли по всем действующим площадкам.

Средний уровень ликвидности. Операционный денежный поток на горизонте года от отчетной даты с учетом остатка денежных средств покрывает прогнозные платежи по долгу и поддерживающим затратам, для финансирования же капитальных затрат частично требуется привлечение фондирования. На качественную оценку ликвидности оказывает давление отсутствие формализованной дивидендной политики. На горизонте года отмечается пик погашения долговых обязательств. По состоянию на 30.09.2025г. структура и срочность долгового портфеля компании изменились, был выпущен очередной облигационный выпуск на 150 млн руб. и осуществлено размещение дебютного краткосрочного выпуска ЦФА на 130 млн руб., погашение которого запланировано в конце декабря 2025г. Риски в предоставлении новых средств или средств для рефинансирования долга оцениваются как низкие.

Умеренно высокая оценка блока корпоративных рисков. Агентство отмечает прозрачную структуру владения компанией. Качество корпоративного управления оценивается как умеренно высокое, ввиду наличия совета директоров, куда входит топ-менеджмент компании. Оценка сдерживается отсутствием коллегиального исполнительного органа и независимых директоров в составе совета директоров. Степень транспарентности бизнеса оценивается агентством на умеренно низком уровне. Изменение учетной политики и переход на новые стандарты учета не позволяют в полной мере оценить ретроспективные показатели деятельности ASPACE. Агентство положительно оценивает выпуск компанией МСФО отчетности с 2024 года, а также публикацию операционных результатов, в том числе необязательных к раскрытию, при этом отмечает отсутствие размещения в открытом доступе значимой информации, необходимой для оценки её кредитоспособности. Стратегическое обеспечение оценивается на умеренно высоком уровне: предоставленная финансовая модель и стратегия компании содержат исчерпывающую информацию по операционным и финансовым показателям исходя из текущего пула проектов, определены четкие критерии их достижения. Компания страхует ключевые для своей деятельности риски, однако отсутствие формализованной системы риск-менеджмента, сдерживает оценку. 

Оценка внешнего влияния

Факторы внешнего влияния отсутствуют.

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): ruBB

Оценка внешнего влияния: -

Прогноз по рейтингу

По рейтингу установлен позитивный прогноз, что предполагает высокую вероятность повышения кредитного рейтинга на горизонте 12 месяцев.

Регуляторное раскрытие