Москва, 24.12.2025

Резюме

«Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности ООО «Холдинг Эр-Би-Ай» на уровне ruBBB-. Прогноз по рейтингу – стабильный.

Рейтинг кредитоспособности ООО «Холдинг Эр-Би-Ай» обусловлен низкой оценкой риск-профиля отрасли жилищного строительства, ограниченными рыночными и конкурентными позициями, комфортным уровнем долговой нагрузки при приемлемом уровне процентной нагрузки, удовлетворительным уровнем ликвидности, а также средними показателями рентабельности и умеренно высокой оценкой блока корпоративных рисков. 

ООО «Холдинг Эр-Би-Ай» (далее – компания) является холдинговой компанией и финансовым центром Группы RBI (далее – Группа). Группа осуществляет девелоперскую деятельность в сфере жилищного строительства и в сегменте сервисных апартаментов. Проекты возводятся в историческом центре и престижных локациях Санкт-Петербурга. Группа преимущественно сконцентрирована на бизнес и элит сегментах, но также реализовывает проекты класса комфорт плюс. За более чем 30 лет работы с 1993 года было построено 83 объекта недвижимости площадью более 2 млн кв. м., преимущественно на территории Санкт-Петербурга и в Ленинградской области.

Рейтинг кредитоспособности компании присваивался по консолидированной финансовой отчетности ООО «Холдинг Эр-Би-Ай» и его дочерних организаций, подготовленной в соответствии с МСФО.

Обоснование рейтинга

Низкая оценка риск-профиля отрасли. Агентство консервативно оценивает отраслевые риски сектора жилищного строительства прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около 40% текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль. Спрос на недвижимость со стороны населения сильно подвержен внешним шокам, в случае наступления которых объемы продаж участников рынка без стимулирующих мер со стороны государства склонны демонстрировать негативные изменения, что создаёт дополнительные риски увеличения стоимости фондирования и кассовых разрывов до стабилизации рыночных условий. При этом возможности управления рентабельностью и продажами участниками рынка могут быть ограниченными в негативной части бизнес-цикла отрасли, когда стимулировать спрос без снижения стоимости жилья затруднительно. Последние несколько лет основным драйвером поддержания спроса на квартиры выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства и со стороны девелоперов. Сворачивание программы безадресной льготной ипотеки с июля 2024 года оказало негативное влияние на натуральные объемы продаж участников рынка, привело к расширению продаж с использованием рассрочек. Устойчивость к внешним шокам Группы RBI обусловлена типом и локациями проектов Группы – продажи недвижимости в ценовом сегменте выше среднего менее подвержены колебаниям бизнес-циклов в экономике.

Ограниченные рыночные и конкурентные позиции. В настоящий момент компания реализует девелоперские проекты в сфере жилищного строительства и сервисных апартаментов, совокупная площадь которых составляет около 208 тыс. кв. м, что по мнению агентства, характеризуется невысокими масштабами деятельности и свидетельствует об ограниченных рыночных позициях в силу большого отставания от лидеров рынка. При этом на горизонте ближайшего года планируется выведение в фазу девелопмента новых проектов, что к концу 2026 года должно увеличить объем текущего жилого строительства до уровня свыше 300 тыс. кв. м. Факторы ресурсной базы и рынка сбыта оказывают поддержку рейтингу. Объем земельного банка компании достаточен для обеспечения непрерывного строительства более чем на 3 года, согласно планам реализации строительной программы Группы. На ближайший год в планах у Группы получение РнС и начало строительства 5 новых проектов и очередей класса бизнес, элит и комфорт плюс. Группа реализует проекты в Санкт-Петербурге, где среднедушевые доходы населения являются одними из самых высоких в стране, что соответствует высокой оценке критерия рынка сбыта. Группа характеризуется высоко диверсифицированными продажами и отсутствием зависимости от труднозаменимых поставщиков и подрядчиков. Доля крупнейшего проекта в структуре нераспроданных площадей составляет около 22%, что характеризирует портфель проектов Группы как хорошо диверсифицированный и положительно оценивается агентством.

Комфортная долговая нагрузка при приемлемой процентной нагрузке.  По состоянию на конец 2024 года, долговой портфель компании составлял 13,3 млрд руб., из которых около 85% приходилось на проектное финансирование c механизмом эскроу-счетов, остальная часть кредитного портфеля представлена займами на покупку земельных участков, в том числе бридж-кредитами. По расчетам агентства, отношение долга, скорректированного на остатки на денежных счетах и счетах эскроу, в пределах сумм выборки проектного финансирования в разрезе каждого отдельного проекта, на 31.12.2024 (далее – отчетная дата) к EBITDA превысило 4,5х, по состоянию на конец 2023 года показатель составлял 1,2х, изменения произошли в рамках ожиданий агентства. В период до 2024 года деятельность Группы характеризовалась временным сокращением объемов строительства и количества реализуемых проектов, как следствие двух факторов, что нашло отражение в малом запуске и вводе в эксплуатацию проектов, снижении выручки и EBITDA. Во-первых, задержка получения градостроительной документации на проекты в 2024 году, в связи с чем запуск новых проектов был невозможен не только для Группы, но и для всех девелоперов Санкт-Петербурга. Во-вторых, низкая закупочная деятельность земельных участков под потенциальные проекты в 2015-2017 гг. Так, в 2024-2025 гг. было введено по 1 проекту. По состоянию на конец 2025 года долговая нагрузка прогнозируется на уровне около 1,0х на фоне запуска строительства и продаж по 8 новым проектам и приближения сроков окончания реализации ранее запущенных проектов. В перспективе на 2026 год, по расчетам агентства, отношение скорректированного долга к EBITDA будет находиться в пределах 2,0х на фоне кратного роста портфеля проектов и сохранения темпов продаж. Высокая достаточность капитала Группы – 30% на конец 2024 года, создает дополнительный запас прочности и устойчивости.

Уровень процентной нагрузки оказывает сдерживающее влияние на рейтинг. На отчетную дату покрытие процентных платежей показателем EBITDA ухудшилось год к году и было ниже 1,0х против 1,5х годом ранее. Изменения произошли в рамках ожиданий агентства, как следствие высокой ключевой ставки за отчетный период, роста долгового портфеля и снижения EBITDA за 2024 год. Отношение EBITDA к процентным расходам по итогам 2025 года ожидается на уровне около 3,0х. В 2025 году часть бридж-кредитов были конвертированы в проектное финансирование, кроме того, высокому показателю будет способствовать покрытие суммарной выборки по проектным кредитам накопленными средствами на эскроу-счетах близкое к 1,0х.

Удовлетворительный уровень ликвидности. У компании сбалансированный долговой портфель без пиковых погашений в среднесрочной перспективе ввиду того, что большая часть долгового портфеля компании представлена проектными кредитами, по которым выплаты по телу долга и процентам привязаны по срокам к окончанию реализации проектов, что оказывает поддержку ликвидности компании. Также положительное влияние на оценку ликвидности компании оказывает наличие значительного объема невыбранных кредитных линий по проектному финансированию. В среднесрочной перспективе ожидается негативный операционный денежный поток ввиду роста масштабов деятельности и запуска строительства новых проектов. Агентство отмечает отсутствие формализованной дивидендной политики, что сдерживает оценку качественной ликвидности.

Средние показатели рентабельности. За отчетный период рентабельность по EBITDA снизилась ниже уровня нижнего бенчмарка агентства, как результат снижения выручки, что связано с небольшим количеством строящихся проектов в 2024 году и реализацией менее маржинальных лотов и проектов по классу недвижимости по сравнению с прошлым годом, а также ростом нагрузки проектов объектами социально-культурно-бытового назначения. Агентство ожидает, что рентабельность Группы к концу 2025 года вернется на исторические уровни до 13% с ростом и диверсификации портфеля проектов.

Умеренно высокая оценка блока корпоративных рисков. Структура бенефициаров и организационная структура компании характеризуются высокой прозрачностью. Компания подготавливает годовую консолидированную финансовую отчетность по МСФО, которая раскрывается в неполном виде на сайте Группы. Полугодовая консолидированная отчетность не подготавливается, что оказывает давление на оценку уровня транспарентности. На оценку качества управления положительно влияет наличие совета директоров, состоящего из 5 участников, сдерживающими факторами выступают отсутствие независимых директоров в составе СД и коллегиального исполнительного органа в виде правления. В Группе развита практика стратегического планирования, действует совещательный орган в форме комитета по стратегии и инвестициям, инвестиционного комитета, координационного совещания, стратегических OKR сессий, финансовая модель обладает высоким уровнем детализации. Осуществляется страхование строительно-монтажных работ, недвижимого имущества и гражданской ответственности, также созданы элементы системы управления рисками: управление внутреннего аудита, подотчетное комитету по аудиту и внутренним рискам.

Оценка внешнего влияния

Факторы внешнего влияния отсутствуют.

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): ruBBB-

Оценка внешнего влияния: -

Прогноз по рейтингу

По рейтингу установлен стабильный прогноз, что предполагает высокую вероятность сохранения кредитного рейтинга на текущем уровне на горизонте 12 месяцев.

Регуляторное раскрытие