Москва, 26 декабря 2019 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «Лидер-Инвест» на уровне ruВВB+ со стабильным прогнозом и установило статус «под наблюдением», что означает высокую вероятность рейтинговых действий в ближайшие 3 месяца.

АО «Лидер-Инвест» (далее – «компания», «Лидер-Инвест») – один из крупнейших московских девелоперов, реализующих жилье в бизнес и комфорт сегментах. В настоящее время компания входит в Группу «Эталон», основанную в 1987 году, акции которой торгуются на Лондонской фондовой бирже.

В 2019 году у компании сменились собственники, сделка по изменению структуры акционеров прошла в два этапа. В феврале 2019 года АО «ГК «Эталон» (далее – ГК «Эталон», «материнская компания»), выкупила у АФК «Система» (ruA, стаб.) 51% акций Лидер-Инвеста. В августе 2019 года ГК «Эталон» завершила консолидацию Лидер-Инвеста, выкупив остальные 49% у АФК «Система». Оба этапа сделки были профинансированы за счет привлечения долга на уровень материнской компании. В обеспечительный пакет по привлеченным для финансирования сделки кредитам ГК «Эталон» с остатком задолженности на начало декабря 2019 г. в 29,7 млрд руб. были включены залоги и поручительства со стороны АО «Лидер-Инвест» и его дочерних обществ, предоставленные с учетом требований и ограничений действующего законодательства, регулирующего деятельность застройщиков. Помимо этого, обеспечения и залоги были предоставлены со стороны другой дочерней компании Группы - АО «Эталон ЛенСпецСМУ» (ruA, стаб.) и ее дочерних обществ. Предоставление этого обеспечения также учитывало ограничения, продиктованные действующим законодательством. График погашения нового долга материнской компании рассчитан до 2027 года, эти обязательства будут обслуживаться и погашаться из свободного денежного потока Группы «Эталон», формирование которого в значительной степени основано на денежных потоках АО «Лидер-Инвест», АО «Эталон ЛенСпецСМУ» и их дочерних обществ.

В рамках детального анализа консолидированной финансовой модели Группы «Эталон» агентство планирует провести оценку кредитоспособности материнской компании с учетом всех ее обязательств и денежных потоков. По результатам этой оценки планируется осуществить пересмотр действующих рейтингов дочерних компаний Группы «Эталон», в том числе и Лидер-Инвеста. Поэтому текущее рейтинговое действие основывается на оценке Лидер-Инвеста в самостоятельном периметре обязательств и денежных потоков с учетом плановых дивидендных выплат на уровень материнской компании.

Агентство не делало изменений в оценках профиля бизнес-рисков компании. Риски отрасли жилищного строительства являются повышенными, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ожидаемой отдачи на фоне неопределенности будущего роста реальных располагаемых доходов населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Поэтому текущее состояние и перспективы будущей динамики рынка первичного жилья оцениваются агентством консервативно, что оказывает давление на рейтинговую оценку в части профиля бизнес-рисков застройщика. Все проекты Лидер-Инвеста реализуются на территории Москвы, их местоположение, технико-экономические параметры и условия приобретения обеспечивают компании высокую маржинальность, что продолжает позитивно отражаться на рейтинговой оценке.

Планы развития компании предусматривают завершение уже запущенных проектов, запуск и реализацию находящихся на ранней стадии проектов с использованием новых форм проектного финансирования, применяемого к проектам со счетами эскроу, и плановое погашение существующих корпоративных обязательств. Крупнейший перспективный проект Лидер-Инвеста – ЗИЛ-Юг, застройка части территорий бывшего автомобильного завода ЗИЛ, находящихся в очень привлекательной локации Москвы. В течение 2019 года компания за 4,5 млрд руб. выкупила 100% ООО «РАЗВИТИЕ» - юридического лица, ранее получившего право на приобретение долей в уставном капитале ООО «ЗИЛ-Юг». На текущий момент ООО «РАЗВИТИЕ» оплачена и принадлежит доля в размере 12% в уставном капитале ООО «ЗИЛ-Юг». ЗИЛ-Юг является одним из крупнейших проектов редевелопмента территорий в Москве. На земельных участках площадью 57 га Группа «Эталон» планирует возвести многофункциональный комплекс площадью более 1,2 млн кв.м.

На 30.06.2019 (далее- «отчетная дата») отношение балансового долга к EBITDA по расчетам агентства составляло 2,4x, а рентабельность по EBITDA – 18%. При расчете EBITDA агентство элиминирует эффект IFRS 15 в виде значительных компонентов финансирования. В 2019 году ожидается улучшение рентабельности компании в связи с ростом выручки из-за запуска новых проектов и увеличения цен. Также ожидается положительное влияние на рентабельность из-за сокращения административных расходов на уровне Лидер-Инвест.

В 2020 году компания входит в длительный цикл проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Это должно оказать временное негативное влияние на операционные денежные потоки компании, и рост проектного долга, обеспеченного эскроу-счетами. В связи с этим прогнозная ликвидность на горизонте следующих 18-ти месяцев оказывает негативное влияние на рейтинговую оценку из-за сокращения источников свободной ликвидности компании. При этом по расчетам агентства отношение чистого долга с учетом денежных средств на эскроу-счетах к EBITDA не должно возрасти выше уровня 1x.

Полная консолидация Лидер-Инвеста Группой «Эталон» влечет за собой включение компании в централизованную систему принятия ключевых решений, действующую на уровне Группы. На уровне менеджмента материнской компании и Группы в целом будут утверждаться управленческие решения в отношении компании, в том числе в финансовой политике по привлечению долга и планировании реализации новых проектов, от чего зависят будущие изменения денежного потока. Долгосрочное развитие компании определяется стратегией и бюджетом, разрабатываемыми менеджментом Группы «Эталон» и утверждаемыми на уровне органов корпоративного управления головной компании. В этой связи качество корпоративного управления оценивается на уровне Группы «Эталон» в целом. В Группе «Эталон» выстроена система управления и информационного раскрытия с учетом лучших практик. Из 10-ти членов совета директоров головной компании 6 - независимые. При Совете директоров Группы «Эталон» функционируют комитеты по аудиту, стратегии, вознаграждениям и информационному раскрытию.

По консолидированной финансовой отчетности выручка компании по итогам периода 30.06.2018-30.06.2019, составила 14,7 млрд рублей, чистая прибыль – 812 млн рублей. На 30.06.2019 собственный капитал компании составлял 8,7 млрд рублей, активы – 28,3 млрд рублей.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.