Москва, 20 ноября 2019 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» повысило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «ГК «Пионер» до уровня ruBBB+. По рейтингу установлен стабильный прогноз. Ранее у компании действовал рейтинг ruBBB со стабильным прогнозом.

Группа компаний «Пионер» (далее – компания, Группа) является классическим девелопером, который осуществляет строительство объектов жилой и коммерческой недвижимости в границах «старой» Москвы и в Санкт-Петербурге. Компания реализует свои проекты под брендами LIFE и YE’S. Крупнейшими из проектов являются LIFE-Варшавская, LIFE-Кутузовский, LIFE-Ботанический сад, апарт-отели YE’S Технопарк и YE’S Ботанический сад.

Повышение уровня рейтинга обусловлено улучшением финансовых результатов Группы по итогам периода 30.06.2018-30.06.2019 (далее – отчётный период), что позволило компании улучшить показатели ликвидности, а также добиться снижения общей и текущей долговой нагрузки.

Агентство оставило без изменения оценки факторов блока бизнес-рисков. Риски отрасли жилищного строительства являются повышенными, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ожидаемой отдачи на фоне неопределенности будущего роста реальных располагаемых доходов населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Поэтому текущее состояние и перспективы будущей динамики рынка первичного жилья оцениваются агентством консервативно, что оказывает давление на рейтинговую оценку в части профиля бизнес-рисков застройщика. Конкурентные позиции Группы оцениваются как средние, по мнению Агентства, в связи с тем, что объем строящихся Группой площадей ниже, чем у лидеров рынка. При этом у компании отсутствует риск концентрации денежных потоков на одном проекте: в настоящий момент в строительстве находится 13 проектов с разной степенью готовности, что обуславливает распределенные во времени поступления от продаж. Финансирование большей части проектов осуществляется в соответствии со старыми правилами с использованием средств физических лиц по ДДУ (договоры долевого участия). К концу года ожидается ввод в эксплуатацию жилья в ЖК LIFE-Кутузовский, LIFE-Ботанический сад Москве и LIFE-Лесная в Санкт-Петербурге общей площадью около 300 тыс. квадратных метров.

Соответствие фактических темпов и объемов продаж, и строительства, прогнозным позволило компании значительно нарастить балансовую ликвидность – объем денежных средств по состоянию на 30.06.2019 (далее - отчетная дата) увеличился до 9,6 млрд руб. (годом ранее их размер составлял 1,5 млрд руб.). В результате, коэффициент абсолютной ликвидности, скорректированный на кредиторскую задолженность, представляющую собой авансы от покупателей, вырос с 0,2 до 1,4, что оказало положительное влияние на уровень рейтинга. Сформированный запас балансовой ликвидности будет оказывать существенную поддержку компании в 2020-2021 годах, когда ожидается нарастание доли денежных поступлений на эскроу-счета.

В результате успешной реализации действующих проектов Группа зафиксировала высокие операционные показатели: операционный денежный поток (CFO) по итогам 1-го полугодия 2019 года составил 5,9 млрд руб., а EBITDA – 4,2 млрд руб. Тем не менее, в связи с тем, что ожидается нарастание доли проектов, строительство которых в период с 2019 по 2021 год будет осуществляться с использованием системы эскроу-счетов, а раскрытие средств будет отложено во времени, агентство ожидает снижения операционного денежного потока на горизонте следующих полутора лет после отчетной даты. Одним из основных источников ликвидности на прогнозном горизонте являются денежные средства на балансе в размере 9,6 млрд руб. В части направлений использования ликвидности значительная часть средств Группы будет направлена на инвестиции в земельный банк. Агентство также учитывало затраты на погашение корпоративного кредита и оферту по существующему облигационному займу. Суммарный объем погашений общекорпоративного долга на прогнозном горизонте составляет 5,3 млрд руб. Тем не менее, принимая во внимание доступный объем кредитных линий, открытых для финансирования текущих проектов, а также политику реинвестирования собственных средств в текущие и новые проекты компании, агентство рассчитывает прогнозную ликвидность компании исходя из принципа паритета денежных потоков, не ожидая кассовых разрывов на протяжении прогнозного периода, в результате чего коэффициент прогнозной ликвидности составил 1. При расчетах прогнозной ликвидности и прогнозного долга агентство учитывает планируемое размещение облигаций на 5 млрд руб., часть средств от которого может быть направлена на рефинансирование долга, а часть на инвестиции в земельный банк.

Агентство также прогнозирует увеличение общей долговой нагрузки в результате роста доли проектов с финансированием через эскроу-счета. Метрики общей и текущей долговой нагрузки были рассчитаны исходя из значений долговой нагрузки и расходов на обслуживание долга на конец 2020 года. По оценкам агентства, при условии выполнения Группой стратегических планов, долг Группы на конец 2020 года составит 16,2 млрд руб., при этом его покрытие EBITDA по итогам 2020 год составит 1,4х, а операционный отток по итогам 2020 года с учетом средств, замороженных на эскроу-счетах, ожидается на уровне 5,5 млрд руб., в результате чего показатели общей долговой нагрузки оказывают сдерживающее влияние на уровень рейтинга. Отрицательное значение операционного денежного потока и FCF также приводит к сдерживающим оценкам текущей долговой нагрузки.

Факторы блока корпоративных рисков по-прежнему высоко оцениваются агентством. Компания сохраняет высокий уровень информационной прозрачности, а также высокое качество организации риск-менеджмента. Тем не менее, отсутствие контролирующего бенефициара и независимых участников в составе Совета Директоров, а также отсутствие дивидендной политики не позволяет высоко оценить качество корпоративного управления, что продолжает оказывать сдерживающее влияние на уровень рейтинга.

В настоящий момент стратегия компании в части рынков присутствия пересмотрена. В частности, компанией принято решение о дальнейшей концентрации только на московском рынке, как наиболее маржинальном, после завершении строительства своих объектов в Санкт-Петербурге. Это позволило Группе увеличить показатели рентабельности продаж (ROS) за отчетный период до 15% (против 11% за аналогичный период годом ранее), также произошёл рост рентабельности по EBITDA– c 17,5% до 24%, что положительно повиляло на уровень рейтинга.

По данным консолидированной отчетности МСФО, выручка компании за период с 30.06.2018 по 30.06.2019 составила 32,5 млрд руб., чистая прибыль – 4,9 млрд руб., активы компании на 30.06.2019 составили 51,4 млрд руб., капитал – 8,74 млрд руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.