Москва, 15 июля 2021 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании ООО «Главстрой» на уровне ruBBB-. Прогноз по рейтингу – стабильный.

ООО «Главстрой» является девелопером на рынке г. Москвы с опытом комплексного развития территорий, строительства жилой и коммерческой недвижимости с 1995 г. Основные проекты, реализуемые компанией в настоящее время, представлены двумя жилыми комплексами – «Береговой» в районе «Филевский парк», первый этап которого введен в эксплуатацию в 2020 году, и Balance на Рязанском проспекте. Также начато строительство апарт-отеля премиум-класса «Сретенка 13/26».

Агентство позитивно оценивает рыночные и конкурентные позиции компании. В настоящий момент портфель проектов составляет 2 млн кв.м, в том числе в стадии строительства -- около 642 тыс. кв. м, что, по бенчмаркам агентства, соответствует среднему уровню по отрасли. В течение 2019 – 2020 гг. компания провела консолидацию в свой периметр ряда юридических лиц и земельных площадок под новые проекты по строительству недвижимости, что в среднесрочной перспективе приведёт к дополнительному росту числа реализуемых проектов. Также агентство отмечает высокую обеспеченность компании земельным банком. При поддержании текущих темпов строительства компания может вести деятельность около 5 лет без дополнительных инвестиций в земельный банк. Портфель проектов компании характеризуется умеренной степенью диверсификации, доля крупнейшего проекта по итогам 2020 года составляет 54 % в общем объеме продаж.  При этом агентство отмечает, что в среднесрочной перспективе по мере старта продаж новых проектов, диверсификация денежного потока может возрасти.  Компания реализует девелоперские проекты в Москве – в наиболее инвестиционно-привлекательном регионе России ввиду высоких среднедушевых доходов населения, что положительно сказывается на оценке бизнес-профиля компании. Вследствие этого компания демонстрирует высокие показатели рентабельности. За 2020 год рентабельность по EBITDA составила 25%, за аналогичный период годом ранее - 29%, а на горизонте в следующие 2 года от отчетной даты среднее значение показателя ожидается в пределах 20-30%.

Агентство консервативно оценивает риски отрасли жилищного строительства. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и снижения на протяжении последних пяти лет реальных располагаемых доходов населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Кроме того, распространение коронавирусной инфекции по миру и последовавшее за этим ухудшение макроэкономических условий сокращает платежеспособный спрос на продукцию застройщиков. Вследствие этого агентство консервативно оценивает подверженность отрасли внешним шокам. Однако реализуемые государством меры по поддержанию строительного сектора в виде субсидирования процентных ставок по ипотеке, расширения материнского капитала, развитие арендного рынка жилья и обеспечения доступности кредитования для застройщиков в значительной степени нивелируют снижение спроса на квартиры из-за макроэкономических изменений. Девелоперская деятельность в России характеризуется высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперов, в число которых входит компания, приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль.

На данный момент компания характеризуется умеренной долговой нагрузкой и высокими показателями обслуживания процентной нагрузки. За 2020 г. отношение чистого долга к EBITDA составило 2,1х, годом ранее аналогичный показатель составлял 1,4х. На горизонте 2019-2020 гг. отношение EBITDA к годовым процентным выплатам по расчетам агентства превысило 8х. С 2021 года прогнозируется значительный рост количества проектов, которые компания реализовывает по новому законодательству через эскроу-счета с привлечением проектного финансирования. По состоянию на 31.12.2020г. компания заключила договоры на проектное финансирование общим объемом около 80 млрд руб. Вследствие этого у компании может увеличиваться долговой портфель и процентная нагрузка. При этом агентство отмечает неравномерное распределение выручки и EBITDA между периодами из-за большого объема проектов на инвестиционной стадии в перспективе ближайших 2 лет, из-за чего соотношение чистый долг к EBITDA, по ожиданиям агентства, будет выше 4.5х. Совокупность указанных факторов оказывает сдерживающее влияние на оценку финансовых рисков компании.

Также активное наращивание проектов, реализуемых через механизм проектного финансирования, может оказывать определенное давление на показатели ликвидности компании в среднесрочной перспективе.  При этом компания имеет многолетний опыт работы с крупнейшими банками, достаточный объем невыбранных кредитных линий в рамках проектов, в результате чего, по мнению агентства, у компании не возникнет сложностей в получении финансирования в необходимом объеме и показатели ликвидности будут находиться на приемлемом уровне. Дополнительную поддержку ликвидности компании оказывает сбалансированный долговой портфель без пиковых погашений в среднесрочной перспективе. Сдерживающее влияние на оценку ликвидности оказывает отсутствие дивидендной политики, что может стать причиной проведения дивидендных выплат выше ожиданий.

Агентство по-прежнему позитивно оценивает информационную прозрачность компании, качество корпоративного управления, концентрированную структуру собственности.  В 2020 году АО «Главстрой» было реорганизовано в общество с ограниченной ответственностью с целью последующего присоединения ООО «Малахит», в связи с тем, что застройщик в 2020 г. завершил реализацию инвестиционного проекта (ЖК «Береговой») и дальнейшее его функционирование как отдельного юридического лица нецелесообразно. Риск-менеджмент положительно оценивается агентством благодаря наличию собственного подразделения по управлению рисками в компании, а также аудита трех видов: внутреннего, внешнего и со стороны собственника. Агентство также отмечает высокое качество проработки стратегического обеспечения компании и отсутствие валютных рисков.

По состоянию на 31.12.2020 по данным финансовой отчетности активы компании составили 36 млрд руб., капитал – 17.1 млрд руб., чистая прибыль за 2020 г. составила 2.3 млрд руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.