Москва, 12 декабря 2022 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании ООО «Элит Строй» на уровне ruBBB, прогноз по рейтингу – стабильный.

ООО «Элит Строй» (далее – Группа, «ГК Страна Девелопмент») является материнской компанией для специализированных застройщиков, входящих в группу компаний «Страна Девелопмент». Группа осуществляет свою деятельность в г. Тюмени, Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге.

Агентство консервативно оценивает отраслевые риски компании. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Основным драйвером поддержания спроса на квартиры на этом фоне выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам в последние два года, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства. Тренд на снижение ключевой ставки Банком России и пересмотр условий по льготной ипотеке в 3 квартале 2022 года способны оказывать поддержку спросу на недвижимость, но, по мнению агентства, на фоне нестабильных макроэкономических условий риски для снижения цен в отрасли остаются высокими вследствие растущего дисбаланса спроса и предложения. Это способствовало консервативной оценке подверженности отрасли внешним шокам. Тем не менее, фактическая стоимость реализации проектов Группы росла в течение 2022 года вследствие изменения ценовой структуры портфеля реализуемых проектов – с 105 тыс. руб./кв. м в 1 кв. 2022 года до 130 тыс.  руб./кв. м в 3 кв. 2022 году. Девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль. При этом агентство отмечает, что ГК Страна Девелопмент является одним из лидеров рынка Тюменской области и входит в топ-25 крупнейших компаний по текущему объему строительства, что свидетельствует о значительных рыночных позициях компании.

Земельный фонд в собственности по данным Группы составляет около 3,2 млн кв. м, что свидетельствует об обеспеченности земельным банком на более 5 лет при текущих темпах строительства, что положительно оценивается агентством. На дату анализа объем текущего строительства, согласно данным ЕРЗ, составил 503 тыс. кв. м, что оценивается агентством умеренно положительно. Текущий портфель проектов Группы характеризуется высокой диверсификацией – доля крупнейшего проекта ЖК «Колумб» в совокупных продажах за 2021 год составила около 29%, что оказывает положительное влияние на рейтинговую оценку. На ключевой рынок Группы – Тюменскую область – приходится 86,4% продаж в 2021 году, на Москву и Московскую область – 13,3%, 0,3% на Санкт-Петербург. В регионах, на которых работает Группа, среднедушевой доход выше среднего уровня по стране, что оказывает поддержку ценовой политике ГК Страна Девелопмент и маржинальности ее деятельности.

Долговая нагрузка Группы оценивается умеренно положительно. По состоянию на 30.06.2022 (далее – отчетная дата) совокупный долг Группы на 52% представлен проектным финансированием. Отношение долга на 30.06.2022 за исключением объема проектного финансирования, покрытого денежными средствами на эскроу-счетах, к EBITDA за 30.06.20201-30.06.2022 (далее – отчетный период) составило 2,0х, в перспективе года от отчетной даты возможен рост долговой нагрузки ввиду начала нового цикла строительства или наращивания объемов строительства уже начатых проектов. Процентная нагрузка Группы в отчетном периоде составила 2,3х, в среднесрочной перспективе агентство не ожидает, что данный показатель опустится ниже 3,3х для максимальной оценки показателя.

Агентство оценивает ликвидность Группы на умеренно высоком уровне, в то же время на горизонте года от отчетной даты Группе необходимо привлечение заемного финансирования для покрытия плановых платежей по долгу и капитальным затратам. Качественную оценку ликвидности Группы сдерживает отсутствие формализованной дивидендной политики. Агентство отмечает, что, согласно комментариям менеджмента, Группа планирует принять дивидендную политику до конца 2022 года. Риски рефинансирования корпоративного долга или отказа в предоставлении новых средств со стороны банков на горизонте года оцениваются как невысокие.

Несмотря на то, что Группа работает на региональных рынках жилищного строительства с более низкой маржинальностью, фактор рентабельности оценивается позитивно ввиду того, что показатель рентабельности Группы находится выше верхнего уровня границы бенчмарка. На отчетную дату маржинальность по EBITDA составила 37%, прогнозные значения данного показателя в среднесрочной перспективе не ожидаются ниже бенчмарка агентства на уровне 20% для высокой оценки фактора.

Агентство умеренно позитивно оценивает практику корпоративного управления в Группе. Структура акционеров и организационная структура Группы в целом характеризуются высокой прозрачностью. Агентство консервативно оценивает уровень стратегического обеспечения Группы – прогнозы осуществляются на попроектной основе, а консолидированная модель ГК не в полной мере является инструментом для принятия стратегических решений. Степень транспарентности также оценивается умеренно положительно агентством, хотя и ограничивается отсутствием публикации необязательной к раскрытию значимой информации, а также годового отчета менеджмента. В то же время Группа публикует аудированную отчетность по стандартам МСФО в публичном доступе. Поддержку рейтингу Группы оказывает наличие Совета Директоров с одним независимым членом, в то же время все еще отсутствует отдельное подразделение по управлению рисками Группы. Формализация данного органа управления является целевым направлением работы Группы в среднесрочной перспективе.

По данным консолидированной отчетности МСФО выручка ООО «Элит Строй» за 1 пол. 2022 года составила 10,1 млрд руб., чистая прибыль – 2,2 млрд руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.